タカハの再開発事業 project

再開発の類型

再開発には、いくつかの領域があります。弊社が行っている代表的な再開発には以下のようなものがあります。

1.都市計画事業
						として行う再開発(市街地再開発事業)
「都市再開発法」に基づいて行われる再開発です。都市計画決定という法的手続きを行い、都市計画として再開発を実施しています。地区の高度利用を目的とし、公共施設やオープンスペースを整備します。容積の割り増しや補助金の適用などの助成が受けられます。
2.任意の共同化等を誘導する再開発(優良建築物整備事業)
都市計画決定を必要としない任意の再開発です。代表的な手法として「優良建築物整備事業(優良建築物等整備事業制度要綱)」があります。これは、市街地再開発事業のような都市計画として行うに至らない任意の建替え事業などにおいて、
権利者が任意で共同化等により優良な再開発を行うことを支援するものです。
一定の条件のもとに容積の割り増しや補助金の適用などの助成が受けられます。
3.団地等の建替えによる再開発
老朽化した団地等の建替えによる再開発です。主に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」に基づいて行われるものを指します。団地を建替えるので、多数の権利者の合意形成が要となります。
高度成長期に建設された大規模団地の建替えは、今後需要を増していくものと考えられます。
まさに、まちを再生する事業と言えます。
4.密集市街地の防災性の改善を目的とする再開発(防災街区整備事業)
地震などに対して危険な密集市街地において、個別建替え、共同建替え、道路等の新設、拡幅整備などによる住宅密集地の防災性の改善を目的とする再開発です。防災まちづくりは幅広い業務がありますが、
弊社では、「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」に基づいた防災街区整備事業を行っています。
5.中心市街地(商店街等)の活性化を目的とする再開発
主に商店街など、メインストリートの活性化を目的とする再開発です。市街地再開発事業等による面的クリアランスによる再開発もありますが、むしろ、既存の店舗やまちの資産を再利用したり、集客イベントを計画したり、面的クリアランスにはない「まちの魅力づくり」が重要と言える再開発です。
「中心市街地活性化法」に基づく基本計画を作成し、「暮らし賑わい再生事業」などにより、まちのにぎわいづくりに資する事業を実施します。また米国で創案されたメインストリートプラグラムの考え方をベースに、
中心市街地活性化に必要な組織づくり、販促計画、通りや店舗の空間デザイン、マーケット分析などの地元組織の設立や活動の支援を行います。
6.大規模工場跡地等の土地利用転換
近年、大規模工場の移転による広大な跡地の利用が課題となってきました。当該市町村にとって、まちの産業、財政に係わる重要な課題です。土地所有者である工業企業の意向を調整しながら、行政の土地利用方針を計画する必要があります。
「再開発等促進区を定める地区計画」などの地区計画により土地利用の枠組みを規定し、土地利用の転換(用途地域変更等)を図ることが多いと思われます。また、一般の宅地が隣接する市街地型の大規模工場では「土地区画整理と市街地再開発事業の一体的施行」等により、隣接する一般地を含んで敷地、建物、道路等を一体的に再配置する再開発も検討しています。
7.老朽化したオフィス街の再開発(小規模街区の大街区化)
近年、都心のオフィス街において、老朽化した小規模ビルの建替えニーズが増加してきました。
しかし、従前の敷地規模では近年のオフィスビルのニーズに対応できない、容積のアップができないか、補助事業の適用の可能性は…といった要望があります。大街区化による再開発は、都市環境あるいは都市経済などの観点から、大街区化の有効性を公的に整理する必要があります。
これらの都市計画としての位置づけを整理し、「市街地再開発事業」や「土地区画整理事業」などによる再開発を検討していきます。

時系列による整理

再開発が完成するまでには、まちづくりの初期段階から数え、長い年月を要します。
完成後の管理や運営まで含めれば一生の付き合いといえるかもしれません。

このフェーズは、開発本部が中心となり担当しています。再開発の間口は広いものです。主なものとしては、以下があります。

  • 市街地再開発事業や優良建築物整備事業など高度利用型の再開発を目的としたまちづくり調査・計画・コーディネート
  • 大規模工場跡地の再開発など大規模土地利用転換による再開発を目的とした調査・計画・コーディネート
  • 密集市街地の防災性の改善を目的とした調査・計画・コーディネート
  • 中心市街地(商店街等)の活性のために行う再開発あるいは活性化事業を目的とした調査・計画・コーディネート
第一段階 再開発の調査・計画・コーディネート段階

この段階は、基本的には、調査→基本構想→基本計画→事業計画→都市計画決定という流れとなります。
それぞれの段階において以下の技術を必要とします。

  • ●まちづくりに関する社会経済動向の分析、シミュレーション技術
  • ●都市構造(交通や土地利用など)に関する分析、シミュレーション技術
  • ●まちづくり計画(土地利用、公共施設計画、建築施設配置等)の策定技術
  • ●まちづくり事業(再開発事業、区画整理事業等)の立案技術
  • ●将来まちづくりビジョンを定める総合化技術
  • ●住民等とのWS等の運営技術(ファシリテーション、ツール作成、グラフィックなど)
  • ●権利者の課題把握、相談対応技術
  • ●民間の情報収集技術及びマーケッティング技術等

この段階の特徴は、間口が広く、また、段階に応じて必要とされる出力が異なることです。
以上の技術を駆使し、各段階に応じた出力(結果)を導きます。また、専門性が高く、かつ、それぞれの専門性を
総合化するコーディネート能力を必要とします。弊社で足りない専門性については、専門コンサルとの協業などを行いつつ、
権利者、行政、民間の共感の得られる計画をコーディネートし立案します。

第二段階 事業推進段階

このフェーズは、事業本部が中心となり担当しています。主には、市街地再開発事業、優良建築物等整備事業などの再開発事業の事業推進段階(都市計画決定前後から完成)の業務を行います。
段階的には、都市計画決定→事業決定(組合設立)→権利変換計画→建築→完成・清算という流れになります。
この極めて高い専門性を必要とし、各専門分野のコンサルタントと協業しながら事業コンサルタントとして、事業全体を統括して事業を推進していきます。

  • ●再開発事業・コーディネート
  • ●資金計画作成
  • ●事業計画作成
  • ●権利変換計画作成
  • ●管理運営計画作成
  • ●補助金対応
  • ●権利者合意形成支援
  • ●開発組合等事務局支援
第三段階 建築段階

このフェーズは、建築部が中心となり担当しています。主には、市街地再開発事業、優良建築物等整備事業などの設計及び監理業務を行います。その特徴は、都市計画決定前後から、補助金あるいは権利者調整など、公的事業特有の知見を要する設計をコーディネートすることにあります。
また、まちづくりの計画段階から参画し、将来、事業実施された場合においても齟齬の生じない計画づくりを誘導することも重要な役割となっています。主には以下の業務、技術があります。

  • ●市街地再開発事業等の設計、監理
  • ●都市計画に関する建築計画検討
  • ●補助金対応業務
  • ●初動期のボリュームスタディ
  • ●初動期のまちづくり構想図、エスキス作成
  • ●日影チェック

以上の通り、タカハ都市科学研究所では、都市再開発の全域、全工程をカバーしつつ、初動期から完成にかけて、その専門性を特化させ、各専門領域のコンサルタントと協業できる体制をとっています。
また、全工程において、事業の中心に位置し、意思決定をサポートする業務に携わっています。