まちづくりの用語集＜タ行＞ tag:udit.co.jp,2009-03-30:/yougo_ta//21 2009-08-23T11:49:21Z まちづくりの用語を解説しています。＜タ行＞ Movable Type 4.23-ja 地区要件とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.313 2009-03-01T16:14:12Z 2009-07-25T07:44:47Z 　都市計画には、その都市計画区域内において計画し施行される市街地開発事業がいくつ... admin 　都市計画には、その都市計画区域内において計画し施行される市街地開発事業がいくつかありますが、都市整備の計画において、プランナーは数多くある整備手法（土地区画整理事業、市街地再開発事業等）の中からその地域の整備目的、地域特性を考慮して、ふさわしい手法を選択することが大切です。

　しかし、それら全ての整備手法がどこででも適用できるわけではありません。各手法にはその整備目的を誘導するべく地区要件が定められており、それに該当する必要があるのです。

]]> 　市街地再開発事業は、防災または衛生上整備が必要と思われる木造密集市街地や土地利用が細分化されている地区、高度利用が望まれる地区等において、「市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新」を図ること目的としています。そのため都市再開発法では第３条および同条の２で、次のような要件を定めています。

高度利用地区であること （土地の高度利用が都市計画に定められている地区）

一定の耐火建築物の建築面積の合計が、区域内の全建築物の建築面積の合計の概ね１/３以下であること（耐火建築物の割合が低い地域）

区域内に十分な公共施設がなく、土地利用が細分化されていることなどにより土地の利用状況が著しく不健全なこと（建物が密集しているような地区）

区域内の土地の高度利用を図ることが、当該都市の機能の更新に貢献すること（当地区の再開発により周辺への波及効果が望める地区）

　このような地区要件が市街地再開発事業の採択基準にとなり、街の都市計画が誘導的に整備されていくのです。

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]]> 適正規模・共同事業型再開発事業とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.314 2009-03-01T16:14:53Z 2009-07-25T07:44:30Z 　市街地再開発事業は、敷地の共同化・高度利用を基本とする権利調整のしくみと都市計... admin 　市街地再開発事業は、敷地の共同化・高度利用を基本とする権利調整のしくみと都市計画事業としての実効性を持つという点で、権利関係が輻輳する既成市街地の再開発を進める上できわめて重要な事業手法です。

]]> 　しかし、高度利用によって生まれる保留床を処分することにより事業採算を確保することを基本としたこれまでの一般的な事業のあり方では問題が解決しなくなってきています。事業成立が適正な高度利用にみあうポテンシャルがある場合に限られざるを得なくなってきているということです。最近では開発内容がその地域の土地利用に見合う適正な高度利用としての視点に変化してきています。

　経済情勢の低成長化に伴う床需要に対する構造的な変化（保留床の賃貸希望の増加による第三者への保留床処分用途の減少）や、中心市街地における都市の質的強化を目的とした再開発事業の増加（高度利用から高質利用への概念的変化）などにより、市街地再開発事業の手法においても変化が求められています。これからの再開発事業を考える上で、次の２つの視点が挙げられます。

　まず第一は「適正規模の再開発」です。これまで再開発事業を推進する上での導入期の核となっていた商業・業務系の床需要の構造的変化や需要量が余り高くない場合では、事業採算上の理由から高度利用や事業区域の大規模化を図ることは、保留床の増大などによりかえって事業のリスクを増大させることにもつながりかねません。そのため立地創造のための事業のスケールメリットを確保しなくても良い場合には、地域の開発ポテンシャルや再開発の目標に見合った適正規模の再開発規模とすることが必要です。

　そして第二に「共同事業型の再開発」という視点です。適正規模の再開発事業を実現するためには、従来のような第三者への保留床処分型とは異なる事業方式へと転換することについても検討することが必要です。地域の環境改善や立地拡大等については、その手法の一つとして権利者法人等を設立し、自ら資金調達が可能な範囲内で行う増床取得を基本とする、いわゆる共同事業方式といえましょう。この方式のメリットは、①開発ポテンシャルが短期的将来においてそれほど大きくない地域での再開発が可能になる、②事業に対する地価の影響を軽減化しやすい、③権利者の資産保全や相続対策としての有効性、などが挙げられます。

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　このように、経済・社会構造の変化のなかで中心市街地の質的向上を図る再開発事業を実現する場合、上記のような視点の再開発事業も注目を集めています。まちづくりによって地域環境等が向上し、質的に資産を保全するために、自分たちのできる範囲（適正規模）で再開発事業（共同化）を進めることといえましょう。しかし「新たな負担なしに自分の店舗や住宅の更新ができる」これまでの再開発事業に対する意識を改め、一定の負担やリスクを伴うことを了解しつつ「自分たちの街は自分たちで創る」という考え方にたち、主体的に再開発事業に取り組むことが必要とされることはいうまでもありません。　

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]]> デューデリジェンスとは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.315 2009-03-01T16:16:02Z 2009-07-25T07:44:12Z デューデリジェンス(Due Diligence) 　この英語を直訳すると「不断の... admin デューデリジェンス(Due Diligence)

　この英語を直訳すると「不断の努力」「相当の入念さ」といった意味になります。この言葉はもともと米国において証券発行時の情報が証券法の開示基準に適合するか否かを弁護士が確認する業務のことを言っていました。現在では不動産取引、Ｍ＆Ａ、プロジェクト・ファイナンス等を行う場合に、詳細で多角的な調査を行うことをデューデリジェンスといいます。

]]>
　日本では、「不動産の適正評価手続き」と表されることが多いようですが、最近になって使われることが多くなった言葉です。米国では、不動産取引において買う側に瑕疵調査責任があることから、買う側が徹底して対象不動産を調査するのが通例になっています。これに対し日本の従来のシステムでは、売る側に瑕疵担保責任がありました。ところが昨今の外資系投資家の不動産市場への参入、平成１０年に施行されたＳＰＣ法（特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律）の施行により可能になった不動産の証券化などの環境変化により、にわかにこのデューデリジェンスのニーズが高まりました。

　デューデリジェンスをわかりやすく説明すると、「投資を集めることを目的に証券化された不動産に対して"投資をする側"の利益を確保するため、さまざまな角度から調査し、適正な評価を与える」ということになるでしょう。賃貸ビルを証券化する場合を例にとると、その設計や設備、管理運営のあり方、個々の賃貸契約内容、物件の市場価値、賃料相場に照らした収益性に至るまで調査することが、このデューデリジェンスの範囲の一例となるでしょう。

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]]> 電波障害とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.316 2009-03-01T16:18:16Z 2009-07-25T07:43:55Z 　再開発事業の施設建築物は、住宅棟、業務棟及び商業棟などビル本体が大きく、高層の... admin 　再開発事業の施設建築物は、住宅棟、業務棟及び商業棟などビル本体が大きく、高層のものとなります。そのため、工事のためのクレーン設置段階から周辺など相当広い範囲で電波障害が発生します。

]]>
　テレビ電波の伝わり方は、光の伝わり方によく似た性質を持っています。送信アンテナから放射された電波が受信アンテナに到達する間にビル等を建設すると、その後方では電波が遮蔽されて弱くなるため遮蔽障害が発生し、その前方ではビル等の壁面で電波の反射波が発生して反射障害が発生します。

　したがって、市街地では送信アンテナの方向が開けていても、送信アンテナからの直接電波のほかに、様々な反射波が受信アンテナで同時に受信されています。しかし、それらの反射波は通常では直接電波に比べ微弱であったり、受信アンテナの指向性に助けられて、反射電波が受信画面上で障害となって現れることはありません。

　この反射波が次第に強くなってくるとその影響が画面に現れ、画面が２重、３重のゴースト状態となり、さらに強くなるとカラーに色がつかなかったり、画面が歪んだり、流れてしまうこともあります。ゴーストの程度は、直接波と反射波の強さの比によって決まり、その比が３０：１程度になると現れはじめ、２０：１、１０：１と比が低下するにしたがって障害がひどくなってきます。

○ ビル陰障害
ビルによる遮蔽障害で、ビルの高さ、電波到来方向から見た横幅、厚さが大きいほど、また、一般にビルの位置が送信アンテナから遠いほど障害範囲は大きくなります。

○ ビル反射障害
ビル壁面からの反射波が強い場合にビル前方でゴーストが発生する障害で、ビル陰と同様に、一般にビルの高さ、横幅が大きいほど、送信アンテナから遠いほど障害範囲は大きくなります。

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]]> 特別用途地区とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.317 2009-03-01T16:19:08Z 2009-07-25T07:43:39Z 　「特別用途地区」は、都市計画法第８条に規定されている「地域地区」のひとつで、用... admin 　「特別用途地区」は、都市計画法第８条に規定されている「地域地区」のひとつで、用途地域内において特別の目的からする土地利用の増進、環境の保護等を図るための地区です。（都市計画法第９条）

]]> 　特別用途地区の都市計画は、特別の目的から特定の用途の利便の増進又は環境の保護等を図るため、地区の特性や課題に応じて地方公共団体が定める条例で建築規制の強化又は緩和を行うことにより、用途地域の都市計画を補完するために定めるものであることから、地区における土地利用の現況及び動向を勘案しつつ決定します。（建設省通達）

　これまで「特別用途地区」は、「中高層階住居専用地区」、「商業専用地区」、「特別工業地区」等、法令により種類が限定されていましたが、最近、都市計画法の一部が改正され、これらの種類の限定が無くなりました。これは、地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等のニーズに対応し、用途地域の指定を補完してきめ細かな用途制限を実現するために、予め類型を限定せずに具体の都市計画において定めることができるようにしたためです。

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]]> 都市計画決定とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.318 2009-03-01T16:19:45Z 2009-07-25T07:43:22Z 　都市計画決定とは、都市計画を一定の手続きにより決定することです。都市計画の決定... admin 　都市計画決定とは、都市計画を一定の手続きにより決定することです。都市計画の決定権者は原則として都道府県知事、または市町村です。

　市街地再開発事業が都市計画として決定されるのは、都市機能の更新や防災面の整備を図る公共性の高い事業であり、強力に推進する必要があるからです。

]]> 　市街地再開発事業に関する都市計画決定がされると、その施行区域内においては、いわゆる都市計画制限が働き、都市計画法第５３条から第５７条までの規定が適用されます。都市計画制限は事業を実施するにあたって障害となることが予想される行為をあらかじめ防止しておくこと、土地の投機的な売買を防ぐことなどによって、将来の事業が円滑に行われるようにするものです。一言で言うと計画水準を確保するための規制です。

　また、都市計画決定後は事業の円滑な推進に資する補助金が交付されます。さらに地権者のメリットとしては以下のような税の特例があります。
　○　土地等が第一種市街地再開発事業の用に供するために公共団体・公団・公社に買い取られる場合、２０００万円控除の課税の特例が受けられる。
　○　土地等が都市計画法第５６条第１項により買い取られる場合には、５０００万円控除または代替資産取得の特例が受けられる。

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]]> 都市再開発法とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.319 2009-03-01T16:20:28Z 2009-07-25T07:43:02Z 　都市再開発法の第一条には、次のようにあります。「この法律は、市街地の計画的な再... admin 　都市再開発法の第一条には、次のようにあります。「この法律は、市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定めることにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図り、もって公共の福祉に寄与することを目的とする」。

　ここから逆に読み取れば、「都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図る」ために「市街地の計画的な再開発に関し必要な事項を定める」必要があったことになります。

]]> 《計画的な再開発の必要性》
　戦後復興の開発以降我が国の都市環境は、既成市街地内部の低層過密・用途混在・公共施設不足といった不良市街地の改造、都市周辺部スプロールの抑制、などの必要がありました。平面的過密利用から立体化（不燃高層化）、密集市街地の公共施設整備（立体化による空地）、住居環境の整備・住宅供給（生活環境の改善－防災避難拠点など）等が、都市環境の改善のために求められました。

《法の制定経緯》
　これまでにも「公共施設の整備に関する市街地の改造に関する法律（市街地改造法）」「防災建築街区造成法」による事業がありました。市街地改造法は、道路及び駅前広場の整備、並びにこれに関連してその付近の土地の高度利用を図るための、建築物及び建築敷地の整備を行うことを目的とする市街地改造事業の手法を定めていました。しかし事業を公共施設の収用権及び付近地収用権に依っているため、広い区域にわたる面的整備が出来ないなど欠点がありました。防災建築街区造成法は、建築物の不燃化・共同化を進め、街区単位で防火区域を造成する防災建築街区造成事業の手法を定めていました。しかし事業が防災地区内で全員合意の場合に限定されているため強制権がない、権利処理の規定がないために広い区域にわたる面的整備が出来ないなど欠点がありました。求められる総合的な再開発を行うには各々各法に不足があったため、昭和４４年６月３日、都市再開発法公布の運びとなりました。数度の改正を経て今に至ります。

《法の特色》
　相当環境の面的広がりを持った再開発を想定して、権利処理の規定として一般的な等価交換としての権利変換という新しい手法が導入されたのが都市再開発法の特色です。都市の再開発は既成市街地において複雑に錯綜した権利を再調整し、新しい権利関係を創造します。それゆえ最大公約数的な権利調整の方法を必要とし、再開発法はこれを円滑に行う手法を提供するものです。

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]]> 都市施設とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.320 2009-03-01T16:21:15Z 2009-07-25T07:42:46Z 　「都市施設」とは、都市計画法第１１条第１項各号に掲げる施設のことで、都市計画の... admin 　「都市施設」とは、都市計画法第１１条第１項各号に掲げる施設のことで、都市計画の協議の中では「１１条施設」と言われたりしています。以下に都市施設を列挙します。

]]> ①道路、都市高速鉄道、駐車場、自動車ターミナルその他の交通施設

②公園、緑地、広場、墓園その他の公共空地

③水道、電気供給施設、ガス供給施設、下水道、汚物処理場、ごみ焼却場その他の供給施設又は処　理施設

④河川、運河その他の水路

⑤学校、図書館、研究施設その他の教育文化施設

⑥病院、保育所その他の医療施設又は社会福祉施設

⑦市場、と畜場又は火葬場

⑧一団地の住宅施設

⑨一団地の官公庁施設

⑩流通業務施設

⑪その他の施設

　これらの都市施設は、都市の骨格を形成し、円滑な都市活動を確保し、良好な都市環境を保持するための施設です。これらの都市施設のうち、都市計画決定されたものを「都市計画施設」といいます。

　再開発事業で、最もよく整備される都市施設は、「道路」です。都市計画道路や駅前広場等の都市基盤整備の一端を再開発事業は担っています。

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]]> 都市の緑化とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.321 2009-03-01T16:21:54Z 2009-07-25T07:42:28Z 　環境問題が叫ばれている現在、特にＣＯ2（二酸化炭素）の増加による温室効果による... admin 　環境問題が叫ばれている現在、特にＣＯ2（二酸化炭素）の増加による温室効果による地球温暖化が大きな問題となっています。その原因として熱帯雨林の森林伐採やエネルギーの多消費があげられます。

　『都市の緑化』とは個々の建物や都市で緑を活用することにより省エネルギー型のまちづくりを行うことです。緑化を進めることができる場所としては、建物の屋上、アトリウム等の建物内部、高架道路の上下、公園広場等があげられます。

]]> 　『都市の緑化』により期待できる効果としては次のようなものが考えられます。
○ 冷暖房の負荷の低減によるエネルギー消費の低減
○ 都市の保水力の増大
○ 延焼防止
○ 空気の清浄化
○ 修景及び市民への心理的効果（やすらぎ等）

　再開発事業によって施設整備が行われる場合、事業の採算性が重視されますが、『都市の緑化』などの数字として見えない効果も考えながらまちづくりを行い、地域だけでなく都市、あるいは地球環境の保全に寄与することもこれからの再開発事業には必要ではないでしょうか。

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]]> 土地区画整理事業とは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.322 2009-03-01T16:22:44Z 2009-07-25T07:42:06Z 　土地区画整理事業とは昭和２９年に成立した土地区画整理法に基づく事業です。 　土... admin 　土地区画整理事業とは昭和２９年に成立した土地区画整理法に基づく事業です。

　土地所有者等から土地の一部を提供してもらい（これを「減歩」といいます）、それを道路や公園等の新たな公共施設としてとして活用し、整然とした市街地を整備します。

　これにより居住環境が向上し、宅地は整形化され利用増進が図れるようになることを目的としています。一般の公共事業のような用地買収方式ではなく、換地手法を取ります。

]]> 　施行主体としては、個人施行、組合施行、都道府県および市町村が団体として行う行政庁施行、住宅・都市整備公団、住宅供給公社などがあります。地方公共団体、公団等が施行する場合は、土地区画整理審議会が設けられます。土地区画整理審議会は、施行区内の宅地の所有者、借地権者、土地区画整理事業について学識経験を有する者で構成されます。施行者が換地計画を作成しようとする場合、仮換地を指定しようとする場合、減価補償金を交付しようとする場合などに意見を述べることができます。

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]]> トランジットモールとは tag:udit.sakura.ne.jp,2009:/udi/80//21.323 2009-03-01T16:25:23Z 2009-07-25T07:41:49Z 　トランジットモールとは、中心街の通りを、一般の車両通行を抑制した歩行者専用の空... admin 　トランジットモールとは、中心街の通りを、一般の車両通行を抑制した歩行者専用の空間とし、バス、路面電車等、公共交通機関だけが通行できるようにした街路のことをいいます。

　欧米の都市ではこれまでに広く実施されています。一般的に次のようなメリットがあると期待されています。

]]> 　・歩行者が安全で快適に繁華街を歩くことができる。
　・車線数が減るため、通りの横断がしやすくなる。
　・休憩や待ち合わせをする場所が広くなる。
　・イベントなどの開催や、祭りなどの活動が可能。
　・バス等の通行がスムーズになる。

　しかし、現在の日本の都市での応用は、車両通行の抑制による周辺道路の交通渋滞や、トランジットモール内におけるバス等と歩行者の関係など、さまざまな問題が指摘されています。欧米と日本の都市では、その都市構造、人口密度、合意形成の条件などさまざまな点で異なっており、単に欧米の導入事例を模倣したものでなく、周辺への影響評価を含めた、広い視点での検討、シミュレーション等が求められていくと考えられます。

　単に「快適」「安全」のみを追求するのではなく、「人が集まる（活性化）」ための日本版トランジットモールの検討が必要とされています。

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]]> 地域活性化センターとは tag:udit.co.jp,2009:/yougo_ta//21.510 2009-07-22T17:25:14Z 2009-07-25T07:41:31Z １９８５年（昭和６０年）１０月に日本の総務省所管の許可の財団法人です。この法人の... admin

]]>
１．情報の提供と調査・研究事業
全国各地の地域づくりに関する情報を幅広く収集・蓄積し、提供することと情報を活用したコンサルティングを行う。

２．ひとづくり・研修交流事業
全国各地の地域づくりの中核となる人材を養成するとともに、地域活性化に取り組んでいる諸団体への各種活動支援事業の展開

３．まちづくり・地域づくり支援事業
地域資源の特産品開発・ブランド化や魅力ＰＲ活動の支援や地域連携による活性化イベント活動助成事業の展開

４． 「ふるさと情報プラザ」の運営
首都圏における情報発信基地としての「ふるさと情報プラザ」の開設、情報発信事業の展開
具体的内容に関しては　公式サイト地域活性化センター　を検索してください。

＜参考論説＞
中心市街地の活性化　中心市街地の活性化でまちづくりに新しい道筋を！


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]]> 特定目的会社とは tag:udit.co.jp,2009:/yougo_ta//21.512 2009-07-22T17:33:53Z 2009-07-25T07:41:12Z 「資産の流動化に関する法律（平成１０年６月１５日法律１０５号）」に基づいて、資産... admin

]]>
なお、業務を行うには、資産流動化計画を添付した業務開始届出書を所轄の財務局経由で内閣総理大臣宛に届ける必要があります。

まちづくり事業における活動としましては、まちの再生活動の「街なか居住再生ファンド」（社団法人全国市街地再開発協会）の事業の実施主体としてや「まち再生出資業務」（ＭＩＮＴＯ機構）の認定整備事業の施行主体としてのスキームなどがあげられます。


参考論説
まちづくりの焦点
街づくり関係参考資料・事例集メニュー
・中心市街地活性化をめぐる施策動向とリスク秩序の課題


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]]> 特定街区とは tag:udit.co.jp,2009:/yougo_ta//21.515 2009-07-24T14:11:28Z 2009-07-25T07:40:52Z 特定街区とは都市計画法に定める「地域地区」の一つで、都市機能の更新や、優れた都市... admin
有効な空地の確保など、市街地の整備改善に寄与する程度に応じて容積率の割増しが受けられます。
有効な空地の確保により容積割増を受けられる類似の制度として総合設計制度があります。特定街区制度よりは適用条件が汎用的なため、分譲マンションなど多数の建設プロジェクトで活用されていますが、都市計画としての全体的視点が弱く、近隣への配慮が不足し、トラブルとなるケースも見受けられます。


]]> 特に、隣接する複数の街区を一体的に計画する場合には、街区間で容積移転することもできることが大きな特徴です。例えば、歴史的建築物等の保全・修復に対して容積率の割増が受けられるため、その容積を隣接する街区に移転（消化せずに余った容積率を、隣接街区に上乗せすること）することにより、歴史的建築物の保全と一体となった土地の高度利用に道を開いています。
　特定街区の有名な活用事例としては西新宿の超高層ビル街、池袋サンシャイン60、霞が関ビル、貿易センタービルなどが挙げられます。

■特定街区の都市計画で定めるもの　
容積率の最高限度，高さの最高限度，壁面の位置の制限
　(都市計画法第８条３項２号リ)

■特定街区内の建築物では適用除外となる建築基準法の規定　
容積率，建ぺい率，敷地面積の最低限度，日影規制，道路斜線制限，隣地斜線制限，北側斜線制限等　(建築基準法第６０条３項)




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]]> 都市計画提案制度とは tag:udit.co.jp,2009:/yougo_ta//21.527 2009-08-23T11:39:35Z 2009-08-23T11:49:21Z Normal 0 0 2 false ... admin

平成１４年において都市計画法の改正及び都市再生特別措置法の制定で創設されました都市計画制度です。この制度は、土地の所有者、まちづくりＮＰＯ等あるいは民間事業者等の自主的なまちづくり推進の為や、都市再生緊急整備地区内における民間事業者等の都市再生の推進を図るために、この土地所有者等が提案区域の一定規模以上で区域内土地所有者等の権利者数及び面積の２／３以上の同意等の条件を満たした場合に、都市計画の決定や変更の提案を行うことが出来、提案を受けた自治体は６ヶ月以内に都市計画決定などの手続きを行う必要があります制度です。

]]>

提案には次の書類等が必要であります。

①提案書

②都市計画の素案の概要及び区域を示す図

③土地所有者等の同意書、提案を行うことの出来る者の証の書類

④周辺環境への影響に関する調書

⑤地権者及び周辺住民等への説明調書

⑥その他必要と認められるもの

さらに、都市再生特別措置法に従った都市計画提案の場合は、都市再生への貢献に関する調書が必要となります。

 

 

なお、この新たな立地形成、生活環境の良質な整備の実効上の課題としまして、時代のうねりともいえます時代価値観の大きな変化の傾向が生じている中で、まちづくり計画の意図から立地環境を解読、効果分析する新たな技術手法及びまちづくり集団化推進戦略の構築には、極めて多くの情報と奥深い理解とその評価が求められるでしょう。特に有限のまちづくり資源についての再活用、再配分論理が必要となってきているようです。このような時代背景であるが故に、まちづくりＮＰＯ等のまちづくり推進及び都市計画に関する専門的、総合的技量に関する統合的集学的機構による人材育成体制の必要性が求められてることになりましょう。

 

 

参考：まちづくりの焦点　

まちづくりの思想メニュー

地域文明の先駆け　まちづくりプランナーの戦略的思考




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