デューデリジェンスとは
デューデリジェンス(Due Diligence)
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この英語を直訳すると「不断の努力」「相当の入念さ」といった意味になります。この言葉はもともと米国において証券発行時の情報が証券法の開示基準に適合するか否かを弁護士が確認する業務のことを言っていました。現在では不動産取引、Ｍ＆Ａ、プロジェクト・ファイナンス等を行う場合に、詳細で多角的な調査を行うことをデューデリジェンスといいます。
日本では、「不動産の適正評価手続き」と表されることが多いようですが、最近になって使われることが多くなった言葉です。米国では、不動産取引において買う側に瑕疵調査責任があることから、買う側が徹底して対象不動産を調査するのが通例になっています。これに対し日本の従来のシステムでは、売る側に瑕疵担保責任がありました。ところが昨今の外資系投資家の不動産市場への参入、平成１０年に施行されたＳＰＣ法（特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律）の施行により可能になった不動産の証券化などの環境変化により、にわかにこのデューデリジェンスのニーズが高まりました。
デューデリジェンスをわかりやすく説明すると、「投資を集めることを目的に証券化された不動産に対して"投資をする側"の利益を確保するため、さまざまな角度から調査し、適正な評価を与える」ということになるでしょう。賃貸ビルを証券化する場合を例にとると、その設計や設備、管理運営のあり方、個々の賃貸契約内容、物件の市場価値、賃料相場に照らした収益性に至るまで調査することが、このデューデリジェンスの範囲の一例となるでしょう。
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