まちづくりの用語集＜カ行＞

建築基準法における集団規定とは

2009-02-28T23:58:11Z

　ここでの「集団」とは、「単体」に対する「集団」です。つまり、建築物を集団としてとらえ、集団としての秩序を保つために建築物の相互間の取り決めた部分を指します。

　具体的には建築基準法の第３章、第４章に規定されいているものです。用途地域、建ぺい率制限、容積率制限、斜線制限、日影規制、接道義務などがいわゆる「集団規定」として挙げられます。

]]> 　集団規定は、建築物の形態、用途、接道等について制限を加え、建築物が集団で存している都市の機能確保や適正な市街地環境の確保を図るためのもので、建築基準法第６８条の９に定める都市計画区域以外の区域内の建築物に係る制限を除き、都市計画区域に限り適用されることになっています（建築基準法４１条の２）。

　これに対し、個々の建築物の安全、衛生、防火等に関する基準を定めたものが「単体規定」で建築基準法の２章及び、それに関する制令、条例等に規定されているものです。集団規定が都市計画区域内の建築物に適用されるのに対して、単体規定は、一般的にすべての建築物を対象に適用されます。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

ＦＲ鋼（建築構造用耐火鋼材）とは

2009-02-28T23:59:04Z

１．建築物の耐火設計
　再開発事業等において建設される共同住宅及び店舗・事務所・ホテル等不特定多数の人が使用する市街地内の建物は、柱・梁等主要構造部を耐火構造にしなければなりません。熱に弱い鉄骨造の場合部材を耐火被覆することになります。

　被覆材は岩綿等で見栄えが悪く、ﾒﾝﾃも難しくなっています。通常、火災時に鋼材温度が350ﾟC以下になるよう耐火被覆の厚みを調整します。350ﾟC以下とは一般鋼の耐力がこの温度付近で常温の2/3まで低下し、長期耐力を下回ってしまうからです。法定耐火時間は、建物の部位により以下のように決められています。（図-1）

]]> ２．ＦＲ鋼（耐火鋼）の性能
　耐火鋼は高温時の耐力が高く、常温規格値の2/3を600ﾟCでも保証します。（図-2）従って耐火鋼を使用することで耐火被覆の厚みを通常の1/3程度にできます。外部鉄骨建物では無被覆の場合もありえます。ただしこの場合は建築基準法に抵触するので３８条認定（大臣認定）が必要となります。

３．一般認定を取得した無耐火被覆の鉄骨造駐車場
　大手鉄鋼メーカー５社が一般認定を取得したもので、概要は以下の通りです。

・適用範囲
(1)建築物の最上階から数えて４以内の階且つ延べ面積20,000㎡以内の駐車場用途区画。
(2)柱の軸力比（軸圧縮耐力に対する長期軸力の比）が0.6以下。
(3)認定メーカーの材料を使用し、耐火設計を行うこと。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

権利床とは｜保留床とは

2009-03-01T00:02:57Z

　　「権利床」と「保留床」はともに、事業によって建設される再開発ビル（施設建築物）に置かれる床*1のことです。

　権利床は、権利変換計画により権利者に権利変換されると定められた再開発ビルの床。つまり権利者が権利変換によって従前（事業施行前）資産の対価として、再開発ビルの床を取得する部分を指します。

]]> 　例えば、権利者Ａさんの従前資産１億円を権利変換する場合、Ａさんは従後（事業施行後）建設された再開発ビルに１億円分の床を持つことになります。

　保留床は、権利者が権利変換によって取得した床以外の部分を指します。つまり権利床以外の部分を保留床といいます。この保留床を新しい居住者や営業者、またはデベロッパーなどに処分することによって、国や県などからの補助金などを除く事業費の全てを賄うことになるので、別名、「処分床」という呼び方もあります。例えば、再開発ビルの総床価額が１００億円としたとき、権利者が権利変換する権利床の総額が３０億円であれば、７０億円分の床が保留床となります。

　以上のように再開発ビルの床は、権利床と保留床によって構成されています。ここで保留床の最近の処分状況についてちっとふれてみますと、駅前につくられる再開発ビルは、保留床を処分することによって事業費を賄いますが、昨今の商業や業務の床需要の落ち込みなどから保留床の処分はとても難しい状況になっており、保留床を処分するために権利者が新たに自己資金に投入することで床を買い増す（これを増床といいます。）など、保留床を処分するために様々な努力がされています。

*1：ここで使っている「床」とは、権利床の場合、権利変換によって従後に与えられる再開発ビルの敷地や床に関する権利を総称して権利床といっています。保留床の場合も同様に、取得した再開発ビルの敷地や床に関する権利を総称して保留床といっています

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

権利変換とは

2009-03-01T00:03:50Z

　権利変換は、市街地再開発事業の要です。簡単に言うと、この権利変換を境にして、「従前の権利」を「従後の権利」に置換えたり、移行したり、または消滅する過程を指します。

　ここで、「従前の権利」とは市街地再開発事業を施行する区域内の土地所有者、借地人、建物所有者、借家人、担保権者等の有する権利を指し、「従後の権利」とは、再開発ビル（施設建築物）の床及びその敷地の権利を指します。

　従前の権利を価格に表したものを「従前資産」と言い、同じく従後の権利を価格に表したものを「従後資産」と言います。権利変換では、「従前資産」と「従後資産」が原則等しくなるように置き換えられなければなりません。

]]> 　権利変換をもう少し詳しく述べますと、先程権利を置き換えると申しましたが、権利を置き換えるには、「権利調書」を作成し、全ての権利関係を予め明確にしておく必要があります。また、どのように権利が置き換わるのかを明らかにするために「権利変換計画」を定めます。この中に定めるものは、関係権利者の権利を一括して置き換える日「権利変換期日」や、従前の権利価格（評価額）、権利変換後の権利の内容とその価格の概算額、権利が置き換わる場所（配置設計）、権利変換のタイプ（３タイプあります）等です。
　また、権利変換計画作成に当たっては、居住条件を改善するとともに、建物や建物の敷地の合理的利用を図るようにすること、また関係権利者間の利害の衡平に十分の考慮を払って従前の権利や権利割合、権利処分の方法、権利変換された従後の権利の形態等について「権利調整」を行いながら取り決めていきます。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

権利変換手続の特則とは

2009-03-01T00:04:59Z

権利変換手続の特則（１１０条型と１１１条型）

　権利変換とは、市街地再開発事業施行地域内の土地・建物の権利関係を調整して、新しくできるビルの床の権利に置き換えることです（1998.8.3.掲載の当用語集参照）。
　権利変換の方式には、原則型（地上権設定方式）と特則型があり、特則型には都市再開発法１１０条型（防災街区型／全員同意）と同法１１１条型（市街地改造型／地上権非設定方式）があります。その違いを簡単に整理すると下表のようになります。

]]> （１）原則型権利変換（都市再開発法７０条～１０９条）
　この権利変換方式は、権利変換の原則的な基準であり、土地を合筆・共有化し、その上に施設建築物の所有を目的とする地上権を設定するものです。

（２）地上権非設定型権利変換（都市再開発法第１１１条）
　この権利変換方式は、地上権の設定をしないで、宅地所有者、借地権者および建築物所有者に施設建築物の区分所有権と施設建築敷地の共有持ち分を与えるものです。

（３）全員同意型権利変換（都市再開発法第１１０条）
　この権利変換方式は、施行地区内の土地または物件に関して権利を有する者全員の同意があれば市街地再開発事業の権利変換の原則型を用いずに、登記が可能な範囲で自由に権利変換を行うことができるものです。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

公共施設とは

2009-03-01T00:11:24Z

　「公共施設」は、都市再開発法(第2条)では「道路、公園、広場その他政令で定める公共の用に供する施設」とされ、その他政令で定めるものは「緑地、下水道、河川、運河、水路並びに学校教育法に規定する公立の小中学校」としています。

]]> 　同じく公共のための施設で、再開発ビルの中によく設けられている市民ホール、集会所、市出張所といった地方公共団体が設置する施設は、再開発事業では通常「公共公益施設」と呼ばれ、公共施設とは区別されています。

　まちづくりにおける公共施設の整備により、木造建物が密集して細い街路しかないような街に、機能的でアメニティ性（快適さ、楽しさ）もある道路や広場などを創り出していくことになります。

　適切な公共施設は、そこに住む人々が日常生活で繰り広げる様々な活動を支える都市の基盤となるとともに、災害時には、火災の延焼を食い止める空間となり、避難及び救援活動を支えることになります。

　道路の防災性に関する調査として、阪神大震災において、倒れ込んだ家屋や電柱により８ｍ未満の道路の約半数では車が通れなかったが、８ｍを超える道路では車が通れなかったところは少なかったとのデータもあります。

　再開発事業のなかで公共施設を整備する場合、その工事は、施行者或いはその公共施設の管理者又は管理者となるべき者が行うことが出来ます。

　施行者が公共施設整備を行う場合、公共施設の管理者又は管理者となるべき者に対し、その整備費用の全部又は一部を負担することを求めることができます。これにより支払われる費用を公共施設管理者負担金と言います。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

a工事 b工事 c工事｜工事区分とは

2009-03-01T00:12:14Z

　ショッピングセンター・共同店舗等にテナントとして出店するとき、必ず耳にする言葉ですが、この工事区分の仕様によって店舗の内装工事費が大きく変わります。

　出店準備金のうち、内装工事費のウェイトは大きく、思わぬ出費が出店計画に影響を与えることがあります。普通、工事区分はＡ工事からＣ工事までの３種類に分類されます（関東では、甲・乙・丙と呼ばれる場合がある）。

]]>
　一般的に、
　Ａ工事は、ビル本体の工事でビルオーナーの工事負担でビルオーナーが施工する工事です。共用の施設・共用通路・店舗区画等、また用途に対応した標準的な設備（メーター迄、または店舗区画迄）等の工事が含まれます。

　Ｂ工事はテナントが決まってから、テナントの要望によりビルオーナーが行う工事で、工事費はテナントオーナーが負担します。主に、ビル全体の施設・安全性・工程に影響を与える工事です。（例：分電盤、給排水工事、防水工事、厨房給排気工事・防災・空調設備等のＡ工事の追加変更工事）

　Ｃ工事は、テナントオーナーがビルオーナー承認の基に施工する工事です。（例：店舗内内装工事、什器備品、照明器具、電話工事等）

　ただし、この区分はショッピングセンターそれぞれに微妙に異なりますので、ビルオーナーに確認されることをお勧めします。一般的にその権利関係を一覧表にすると以下のようになります。

　ここで、しばしば問題になるのがＢ工事の所有権ですが、費用を負担しながらビルオーナーの所有になりますので、リース等かけられる場合は注意が必要です。

　中心市街地活性化の方策として、街の再構築が不可欠ですが、これまでのように、路面型店舗併用住宅の集積だけでは、消費者のニーズに応えることができなくなりました。街と商品と、ハードとソフトと、両方にアメニティーが求められる時代です。今後、新しいまちづくりの一環として、共同店舗化事業・パティオ事業等線から面への移行が進むと思われます。その時、ナショナルチェーンに限らず、この工事区分に出くわすことになります。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

高度利用地区とは

2009-03-01T00:15:17Z

　「高度利用地区」は都市計画法第８条に規定されている「地域地区」のひとつで、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るための地区です。（都市計画法第９条）

　高度利用地区に指定される地区は、都市全体からみて高度に土地利用を図るべき地区であるにも関わらず、現況の低容積率、土地利用の細分化、道路等の公共施設の整備不十分等によって、市街地再開発事業により整備されることが期待される地区であることから、その都市計画は建築物についての適正な形態を定めて、民間の旺盛な建築活動を計画的に誘導することにより、良好な市街地環境へ変えていこうとするものです。

]]> 具体的には以下に示す４つの項目において制限を定めることで、敷地の統合を促進し、かつエンピツビルを防止して建築物の大規模化、共同化を図り、さらに建築物の周囲にオープンスペースを確保して市街地環境の向上を図ることができることとなっています。

１．容積率の最高限度と最低限度の指定
　　　土地の合理的かつ健全な高度利用を図ります。
２．建蔽率の最高限度の指定
　　　建築物の周辺にオープンスペースを確保します。
３．建築面積の最低限度の指定
　　　土地利用の細分化を防ぎます。
４．壁面の位置の制限の指定
　　　必要な場合は道路に面して有効な空間を確保し、
　　　市街地の環境の向上を図ります。

　都市再開発法第３条により、市街地再開発事業の施行区域は高度利用地区内でなければならないとされており、高度利用地区に指定されると、簡易な建築物（主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であって、階数が２以下で、かつ地階を有しない建築物で容易に移転又は除却できるもの）以外は、高度利用地区に定められた内容に適合する建築物しか建てられません。すなわち実質的には高度利用地区内の建築規制は堅固な建物に関する規制であることから、結果的に簡易な建物の建築を放任することとなり、一定期間内に大規模な共同建築物を建築しようとする時の障害となりうるといった問題点も抱えています。

　このように高度利用地区に指定されると、いくつかの建築制限がかかることになりますが、周辺の地区と比較して一定のもとで容積率の割増が認められるほか、都市再開発法第１３８条の規定により、固定資産税の軽減といった税制上の優遇措置、同条第２項の規定による資金の斡旋その他の援助を受けることができます。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

コージェネレーション（熱電併給）とは

2009-03-01T00:16:04Z

　単一又は複数のエネルギー資源から、電気と熱という異なるエネルギーを同時に得るシステムをコージェネレーション（熱電併給）という。

　具体的には、ガスエンジン、ガスタービン、ディーゼルエンジン（以上原動機）等を用いて、その軸動力を介して発電機を駆動して電力を得るとともに、これらの原動機から廃出される熱を温水や暖房等に利用して、エネルギーの有効活用を果たそうするものである。

]]> 　近年、コージェネレーションが脚光を浴びているのは、エネルギー効率が高く省エネルギーを図れることから、二酸化炭素の廃出が削減でき、地球温暖化防止策のひとつとしてあげられている。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

コーポラティブ住宅とは

2009-03-01T00:16:47Z

コーポラティブ住宅（Cooperative House）

　住宅の購入を考えている人たちが集まり、共同で土地を購入し、自分たちで設計と工事を発注し、住む側の要望に沿って作られる住宅のことをコーポラティブ住宅といいます。

　日本では、昭和４０年代に提唱された方式で、約３０年の歴史があります。住都公団でも公団がコーディネーターとなってコーポラティブ住宅を建設する制度があります。

]]> 　メリットとしては、まず、一般の分譲マンションよりも安く購入できることが挙げられます。一般的な分譲マンションの価格には、モデルルームの建設費、折り込みチラシ等の宣伝広告費が含まれています。その分をカットできることで、価格を原価に近づけることができます。また、自分のライフスタイルや感性に合わせて設計を進めることができる点も大きなメリットです。さらに、そこに住む人たちが共同で事業を進めますので、入居後のコミュニティ形成がスムーズになり、管理もしやすくなります。

　そうしたメリットの一方で、住宅完成までの期間が長期になりやすいことや、住む側（組合）に資金調達力がないことなど、問題もあります。

　いずれにしても、コーポラティブ住宅は、住む人による、住む人のための住宅ということができます。既成の住宅タイプから「選択」するのではなく、自分のライフスタイルや哲学、感性等を反映させた住まいを「作る」わけです。「選択」にかけるエネルギーと「作る」ことにかけるエネルギーとではその量は大きく異なることは自明の理です。ですが、あらゆる分野でニーズが多様化していくこれからの時代にとって、この方式は今後も注目されていくでしょう。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

個人施行者とは

2009-03-01T00:17:41Z

　個人施行は、市街地再開発組合のように法人をつくるのではなく、個人が施行者となり、第一種市街地再開発事業を行う制度です。市街地再開発組合は、地権者が５人未満である場合には設立することはできませんが、個人施行として事業を施行することが可能です。

　また、必ずしも市街地再開発事業の都市計画決定を必要とせず、市街地再開発事業の都市計画決定がなされた施行区域外の地区においても、要件を満たしていれば市街地再開発事業を施行することが可能です。

]]> 　市街地再開発組合は、権利者全員が組合員となって事業を施行しますが、個人施行者は、一人又は複数の権利者が施行者となる場合がありますし、権利者でない第三者が施行者となることも可能ですから、権利者全員が施行者の構成員にならなくても、一部の権利者等によって事業を施行することができます。
　施行にあたっては、都道府県知事の認可を受ける必要があります。この場合、個人施行者は事業計画と基準（一人施行の場合）又は規約（数人施行の場合）を定め、この事業計画に対して、原則として権利者全員（借家権者を含む）の同意を得なければなりません。その理由は、個人施行が民間の任意事業的な性格を有するため、事業の公平性や担保性を期すことによるのですが、あらかじめ権利者全員の同意を取得した上で事業を実施するので、他の施行者のように縦覧や意見書処理を行わないのが特徴となっています。
　個人施行者は、この事業認可及びその公告により、はじめて施行者となり、権利変換計画に基づいて権利変換処分を行い、施行着手の際と同様、知事の認可を受けて事業を終了します。　

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

コンストラクション・マネジメントとは

2009-03-01T00:19:43Z

　建設工事費の不透明性は、従来から論議されている話題です。

　設計図面を元に数量を算出し、様々な資料より選択し評価した単価を入れて積算した工事費がどこまで信頼できるものなのか。発注者にとって最も関心の高い部分でしょう。

]]> 　また、コスト削減が非常に重要あるいは決定的ともなる現在の各建設プロジェクトに於いては、限られた予算の中でどうやってより良いものをつくるかという点に、関係者は大いに悩むことになります。

　そこで、アメリカ生まれのコンストラクションマネジメント（ＣＭ）と呼ばれる業務が登場します。ＣＭは一般的に「近代的なマネジメント技術を駆使し、建設プロジェクトの計画、設計、工事の各段階において、スケジュール、コスト、品質をコントロールしてプロジェクトを円滑に推進する業務」とされています。　しかし、より具体的な定義としては、あまり明確なものはありません。それは、これから発展する業務であり日本での事例が少ないからです。国内では、「ＣＭとは、施主から全権を委任されて、設計図面の見直し、見積書の査定、下請け業者への発注の代行などを行う業務である」という説明が見受けられるようになりました。これを分かりやすく整理しますと

１．設計図を見直すことでより合理的なものづくりを追求し、いわゆるＶＥ活動（設計改善活動・ＶＥ＝Value Engineering）を行う。

２．また、ＣＭのノウハウにより各専門工事の価額をより細密に評価・査定する

３．さらに工事請負の世界に入り、各下請けへの発注及び支払いを行うことで、金額の流れをスムーズにし、かつ適正な管理をする。

　これら３つの作業を行うことにより建設プロジェクト業務を推進していくことと言うことができるでしょう。

　工事費を的確に把握しその透明化を進め、より合理的に建設プロジェクトを推進するために、ＣＭ業務に対する要請は高まっており、これからが期待される業務分野であることは間違いありません。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

環境基本法とは

2009-07-22T17:30:49Z

日本の環境政策として、１９９２年６月に開催された地球サミットをきっかけに１９９３年１１月に制定された法律で、持続的発展が可能な社会の構築をめざし、環境に関する循環、共生、参加、国際的取組などの分野の政策基本理念を定め、環境の保全に関して国、地方公共団体、事業者及び国民の責務を明らかにし、環境の保全に関する施策の基本事項を定めています。

]]> （環境基本法の概要より）
　①現在及び将来の世代の人間が環境の恵沢を享受し、将来に継承
②全ての者の公平な役割分担の下、環境への負荷の少ない持続的発展が可能な社会の構築
③国際的協調により積極的な地球環境保全の推進
　さらに、施策策定の指針を以下の３点としています。
　　①環境の自然的構成要素が良好に維持
　　②生物多様性の確保等
　　③人と自然との豊かなふれあいの確保

＜参考論説＞
まちづくりの焦点
個からグループ化への行程と管理メニュー
　　・「地域コミュニティを創生するまちづくりルール」
　　・まちつくりの協働・共同化とまちつくりルールに関する１考察
密集市街地の再編メニュー
・地域コミュニティの崩壊から新たなる創生へ

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

環境影響評価法とは

2009-07-27T19:28:30Z

日本として１９９３年に環境基本法を定め、１９９７年に環境影響評価法を成立し１９９９年に施行の運びになったものです。俗称環境アセスメントといいます。
大規模な各種の開発事業に対して行われます環境アセスメントの手続きを定めた法律で、環境に著しい影響を及ぼすおそれのある事業の実施に際して、事業者自らが環境への影響について、事前に調査、予測評価を行い、その結果を公表し、地域住民等の意見を聴き、事業内容をより環境を配慮した補修や回避など環境保全策を講じることを定めた法律です。

]]> また、この法で執行される環境アセスメントは、事業実施段階におけるものであり、計画段階での早期の計画アセスメントなどの必要性が指摘されています。

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

コミュニティ憲章とは

2009-08-09T03:26:19Z

地方自治体で定める「まちづくり条例」に対し、住民のまちづくり・生活自治活動の中で「地域や街の住民像、まちづくりの理念、活動規定、社会生活・教育環境志向性など」の自律したまちづくりのあり方等を自主的に定める方法を、まちづくり憲章とかコミュニティ憲章と呼ぶことがあり、このコミュニティ憲章にもとづいて「まちづくり条例」を策定する方法もあります。

参照：まちづくりの焦点　まちつくり調査・諸元（唐傘モデル）メニュー、
まちの夢＝創造のボキャブラリー

用語集TOP｜ア行｜カ行｜サ行｜タ行｜ナ行｜ハ行｜マ行｜ヤ行｜ラ行｜ワ行｜英数字｜

]]>