中心市街地の活性化（新しい道筋）

活性化のための戦略的課題の仮統合

Sun, 08 Mar 2009 22:48:22 +0900

　まちづくりの根幹となる地域生活圏の中核施設となる商店街の立地構成力をたかめる中心市街地活性化戦略は、これまでの検討から解るように、様々な要因間の相互関係が複雑に交絡して、ある事柄がある時は原因となり、またある結果が次に対する原因となって、まちの活力に影響を与えたり、複雑に影響をしあいながら日々刻々の代謝活動を続けている中で、遂行されるべきダイナミックな戦略です。

　この中心市街地の活性化を導くための大筋の戦略的課題を、これまでに得られた特徴的な事項や課題、対策など各項の相互関係とその関係の強弱を再整理して浮き彫りにするため、幾つかにグループ化あるいは統合化する手順について、前述のモデル事例（都市人口１５万人、商圏内都市人口約２２万人）を対象として実施してみます。

再生のため実施すべき施策方位を慨定する

Sun, 08 Mar 2009 22:49:38 +0900

　商業立地や中心機能を失いつつある地域・地区の再生のための新たな展開方向としては、一つには大型商業立地の量的かつ質的競合への特化やその充実をめざし、地域商業者と一丸となり場合によっては集団移動もし、中心市街地コアエリアとして強い基盤を構築することに主眼を置くパターンがあります。

　第二には地域型都市の中心商店街では生活関連業務及び文化活動を主軸とする立地へ分極・特徴化させ、商業機能と連担して中心市街地コアエリアとして強く有機的結合するパターンがあります。

　第３のパターンには立地ポテンシャルや集客動線から判定して無理な競合を避け大型の機能配置は取りやめて商店街通りの環境改善（単路部の整備と分枝街路）に主力を置くか等のパターンの中から、吸引可能な消費額や投資可能額をもって選択することになるでしょう。この選択は重要なものですから、これに連動する各種の要因との相互関係を忘れてはなりません。それは次々項で述べます。

事業手法別に事業化の範囲を慨定する

Sun, 08 Mar 2009 22:52:10 +0900

　前に実施した対策シナリオ別の投資限界値から可能性のある施行地区のパターンができました。施行予定となる事業地区のパターンは（行政や専門家の参画によって）ある程度の確度のある適用可能な事業手法として選別することが可能になります。各事業手法には事業として採択される要件が決まっており、その詳細の検討は後に譲るとしても概略の検討は可能です。活性化施行地区パターン図と活性化を成功裏に進めるために配慮すべき事項を横に置きながら適用事業手法を検討します。それには事業手法の特性を十分理解する必要があります。

活性化の道すじ（対策の融合）を構築する！

Sun, 08 Mar 2009 22:55:46 +0900

　前章では、「活性化への道すじ」をつけることの「大筋」、つまり地域特性から活性化にあたって地域の特性や特徴的活用資源を引き出し、改善への戦略的方策は何かを読み取り、効果的でありそうな活性化方策のシナリオをどのように構築するかについてご説明いたしました。

再生の道生にむける本質的課題の大きさと対策の組合せ

Sun, 08 Mar 2009 22:56:39 +0900

　第６章に述べる各項について様々な作業が行われ、関係者のおおかたの賛意を得た後は、修正すべき点は修正し、改善すべき点は改善していよいよ活性化事業の施行方針が決定されることになります。しかし、この時点での合意までにはある程度長い時間を要しますし、行政やステークホルダー（事業参画者等：詳細は後述）との協議、準備にも多くの時間が必要になります。

活性化構成員の集団化と情報化水準1

Sun, 08 Mar 2009 22:57:28 +0900

　商店街の活性化に向けた様々な活動には、ソフトな面とハードな面があります。ソフトな面の充実が伴わなければ、ハードな面、すなわち商店街施設や付加機能をいかに整備しても活性化の成果は決して高くないのはいうまでもありません。もちろん、前章までに述べてきましたように、ハードな面にもコンセプト作りや計画上工夫すべきことは多くあります。しかし今のところ、強い商店街の組織化に関する成功例はあまり多くを見ることはできません。今まで、活性化の試みに見られるおおくの事例にも投資の割に低い成果しかなかったり、あっても継続的な成果が得られにくいことが観察されます。

　商店街なり地域なりを構成している人々が、一定の目的のために結束して、あたかも一つの先端的な企業のように活躍したとしても、なお難しい時代の背景があることはよく知られている所ですが、これをよくかみしめて具体策として組み上げていける地区は大変少ない状態のように思われます。そして具体策を実現し成功した商店街はさらに少ないものと思われます。
　しかしながら、中心市街地の活性化はあくまで集団として機能するようにならなければ、あり得ないことも解っています。どの様にすればこれが解決するのかが極めて重要な要件と思われます。

活性化構成員の集団化と情報化水準2

Sun, 08 Mar 2009 22:59:39 +0900

　中心市街地や商店街の集団的組織化を進めるには、何よりも重要な情報が構成員全体に適切に伝達されなくてはなりません。それも時々刻々の変化として、現在商店街全体がおかれた位置づけが理解できるように、受け手本位の情報になる必要があります。つまり一朝にしてできることではありません。商店街は与件の変化や大型店の展開を嘆くことなくやるべきことをきちんとやらなくてはなりません。年間のカリキュラムをくみ、実務訓練を実施し、株式会社たる一つの企業に負けることなく状況の認知力を涵養した上で、各対策が活きてきます。以下に大まかですが、このような意味で３つに商店街を類型してみます。

まちのアドミニストレーション性能

Sun, 08 Mar 2009 23:01:22 +0900

１）まちのアドミニストレーターの配置
　商店街や中心市街地における運営管理の専門家である「まちのアドミニストレーター」には、有能な人材がどうしても必要です。まちづくりや活性化には細心の注意と適切な解析に支えられた大胆な施策が必要です。それも商店街や一般市民との交流が大切な仕事ですから、説得力や科学的な説明力が大切だからです。一般には振興組合の専務さんや常務さんが兼務していることが多いですが、激変の中にあるこれからの商店街には専門家や専門的判断が必要に思われます。

まちづくりにおける商業性能解析と投資限界の概算モデル

Sun, 08 Mar 2009 23:03:38 +0900

　自分たちのまちが今、社会的にどのような位置づけのもとにあり、競合する商業機能の中のまちのポジショニングを科学的に、客観的に診断した上でないと対策は決まりません。まちづくり主体のあり方を討議するにしても事業参画者を募集したり、市民の参画を求めるにしても、権威ある内容によって評価された良質な計画でない限り投資者の募集は困難になる時代になりつつあります。このような意味からすると、ことを急ぐあまり大切な基本的な理解のないまま、まちの将来にとって極めて重要な投資を実施しようとするように、投資に対する基本認識を忘れているケースが多いように見受けられます。

1．まちつくりにおける商勢圏の把握手法

Sun, 08 Mar 2009 23:04:33 +0900

　活性化に向けた対策を決めていくうえでは、地域の商勢圏内の潜在購買額から吸引可能となる額（売上可能額）について推定し、それを活性化の具体的目標、仮設シナリオとして組立て、その達成を左右する各種対策の効果水準を判定していく過程を経ていくことになります。
　まず、最初におさえなければならないのは自分たちのまちの商勢圏です。ここでは自らの顧客が現在どの地域に分布しているか（商圏）を把握する手法を概説します。自分たちのまちの商圏を正確に把握することはその後の活性化策検討の合理性に関わってきます。合理的な根拠を欠いた無理のある商圏設定は、ともすると調達不能な投資額を要する実行不能な対策に誘導することになり、いわゆる絵に描いたもちとなって、事業参画者の合意を得る上でも説得力を欠くことになります。
　従って、商圏設定を含め商業性能解析の各段階全般にわたっていえることですが、一つ一つの分析の前提条件や手法、およびその結果（読み取りかたを含む）については客観性、合理性をもって誰もが納得できる内容を持つ必要があります。また多くの手法では各種の公的統計やアンケート等の実態調査データを利用することになりますが、これら統計自体にも一定の前提条件と特性があるので、適用限界、結果の信頼性を理解したうえで正しく使う必要があります。
　ここでは５つの商圏把握手法を紹介します。

2．商勢圏各地域からの品目別吸引率の算定手法

Sun, 08 Mar 2009 23:08:20 +0900

　次に、設定した商圏内においてどの地域からどの商業地にどれくらいの割合で買物をしているのか、品目別に吸引率を求めます。設定商圏のなかでどのくらい自分たちのまちの売上可能額が見込めるのか、その基本的な売上可能額の算定方法は、この各地域からの吸引率に人口や世帯数を乗じて吸引人口（世帯数）を求め、さらに単位当消費額を乗じたものを総和して求めることになります。

3．商業勢力圏の設定手法

Sun, 08 Mar 2009 23:09:37 +0900

　これ以降は、具体的にシミュレーションモデルを使って商圏設定から売上可能額および投資限界値をエスキスする手法を段階をおって説明します。

　まず一番に行う必要があるのは地図を用意し、その中に人口分布、交通体系（鉄道・道路）、主要な商業集積地を書き込むことです。この地図は今後の検討のベース図として利用します。

4．商勢圏内人口・世帯による潜在消費額の推定

Sun, 08 Mar 2009 23:10:32 +0900

　商圏設定をすると次にその商圏範囲の人口、世帯数を調べ、世帯当消費額を乗じて潜在消費額を算出します。

（買回・最寄）潜在購買額＝商圏内世帯数×（買回・最寄）世帯当消費額

5．商店街における消費の吸引可能額の推定

Sun, 08 Mar 2009 23:11:39 +0900

　ここまでの検討により現況の再現性がある程度保証されたモデルが構築されたら、次に吸引可能額の推定を行います。商店街の吸引力を左右する要因としては、

①立地・規模要因（競合関係）
②駐車場などの利便施設の整備水準
③商店街ＭＤの水準
④景観等の空間の魅力
⑤商店街の集団化・管理運営水準

6．活性化における投資可能な規模設定

Sun, 08 Mar 2009 23:13:13 +0900

　前項までに心理的距離を短縮するための対策シナリオや活性化のための活性化に関係する構成員の集団化の水準、あるいはまちの情報化水準の向上策、まちの管理運営システムに対する各措置の効果が、商店街等の吸引可能額に及ぼす影響を具体的な数値によってどの程度のものか、シナリオやその組合せによる効果がどの程度の重みを持っているかを解析してきました。
　ここでは、第６章で算定された吸引可能額の与件の変化や時系列的な変化を修正するわけですが、このとき同時に対策別に活性化エリアの規模や商業施設の各業種、業態の再配置（大型店の中核化＋専門店街等）のあり方はどのように変化するかを読みとり、さらに先に述べた（活性化構成員の集団化と情報化水準並びにまちのアドミンストレーション性能等）事項について再評価し、部分修正しつつ計画全般の収斂を図ります。
　ここでまず前項で行った結果つまり、商勢圏内における潜在購買額から吸引することが可能となる額について対策別に効果水準を理解しておきます。その上で次の行程に従って投資上の限界値を読みとって行きます。