この中心市街地の活性化を導くための大筋の戦略的課題を、これまでに得られた特徴的な事項や課題、対策など各項の相互関係とその関係の強弱を再整理して浮き彫りにするため、幾つかにグループ化あるいは統合化する手順について、前述のモデル事例（都市人口１５万人、商圏内都市人口約２２万人）を対象として実施してみます。
]]> ＜商業活性化への戦略的課題の仮統合＞手順１．
各検討結果―活性化策に関する想定される課題点の整理表
１、
品目別シェアとして衣料関連の力不足があり、中でも30代から４０代向け商品不足
２、
都市間競合から当市で大規模店型商業を設置するには量的限界がある（Ｃ市大型店及びＤ市中心商業地との競合）
３、
交通体系、来街動線として生活幹線街路である東西道路の○○地区にからむ未整備街路の期を合わせた整備が、中心市街地活性化（駅前商業地整備促進）の成否を決める
４、
中心商店街地区に近接する鉄道駅乗降客は一日当たり４万人前後から徐々に増大傾向をもち当該地区、駅前に立地上のポテンシャリティを獲得しつつある
５、
自治体と地域コミュニティとのコミュニケーション・ネットワークの形成商店街として危機意識はあるものの、中心市街地における相対的機能の低下他力本願の商店街、自治体支援システム及び市民の危機意識は形成されていない
６、
事業化リスクの公平な分担関係に関する相互認識は不鮮明
資金調達を含めて誰が主人公で誰がサポーターかの各分担関係が不明確のままである
７、
ＭＤ政策による質的な差別化策が特徴的ではなく、回遊動線の再構築に向けて文化的資源の活用やイベント計画の有効な開催など遠近景観やアメニティ環境づくりなどが未整備な状況にある。（詳細調査前での読み）
８、
新規余力の算出は、前提として東西街路並びに中心商店街街路拡幅整備の完了を想定していて行っている。また全体規模（店舗面積）として約１５千㎡程が想定しうる範囲にあり、具体な競合分析並びにシェア分析を実施した結果によっては、相当の規模縮小があり得ることも想定しておく必要がある。
９、
消費規模から推定した投資規模からすると高容積率による大型商業規模で行うか、低中層複合構成型ＳＣとしての対応が一般的傾向である。ただし、一個所集中型配値で行うか、複数分散型配値とするかあるいは、連担型専門店街で形成するかは、他の立地形成要因やコミュニティ形成要因、事業手法等も併せた事業の成立性分析結果と地元組織並びに行政判断により変化することも合わせ検討することになる
手順２．現状における課題点の仮統合
●中心市街地活性化に関する整備促進の方向
１、まちのＭＤに、新しい狙いを明確にし新しい顧客層に焦点を合わせるべき再検討を
２、活性化策に必要な施行地区の範囲が不明確であり、適当な事業手法が見えない
３、商業活動と関連した景観・文化資源等の「まちのドキュメントづくり」活動がない
４、幹線街路である東西道路の○○地区周辺未整備街路部分の整備時期が見えない
５、地方自治体のまちづくりへの資金投入含めた具体的姿勢・意志が不鮮明
●投資規模と事業規模の方向
１、主要な道路負担率を構成する来街アクセス抵抗が強く、整備の時系列計画によって中心市街地のポテンシャル（投資規模）が大きく変化する
２、商業者の活性化指向は高いが、顕在化せず地権者並びに市民の街の資源形成への責任感不備
３、まちとしての回遊性（まちの付加価値、関連行動ルートへの動機づけ、環境的魅力）が弱い
●仮統合し計画意志を短文にする
東西街路の整備並びに中心商店街街路の拡幅整備へのエネルギー（集団化目標）が活性化の生命線であり、来街市民へのスパイスとして「まちのドキュメントづくり・発見」が地域活力の向上を左右することなどを、まちづくり発起者たちの意志としてを短文に取りまとめ集団化目標として商店街の組織活動などの討議の対象とする
第二には地域型都市の中心商店街では生活関連業務及び文化活動を主軸とする立地へ分極・特徴化させ、商業機能と連担して中心市街地コアエリアとして強く有機的結合するパターンがあります。
第３のパターンには立地ポテンシャルや集客動線から判定して無理な競合を避け大型の機能配置は取りやめて商店街通りの環境改善（単路部の整備と分枝街路）に主力を置くか等のパターンの中から、吸引可能な消費額や投資可能額をもって選択することになるでしょう。この選択は重要なものですから、これに連動する各種の要因との相互関係を忘れてはなりません。それは次々項で述べます。
]]> １）事業化を検討する施策基盤となる対象商圏シナリオなお、これらの大筋での仮設定シナリオは「５章２－１ まちの賑わい感の量的限界から目標値を定める」に示される図３：街の歩行者通行量と商品売上げ高の関係、表６：商店街通行量と時間変化パターンによる商店街の性格、「５章２－２ 業種業態の配置に論理的計画的な背景を考える」での図５：生活圏構造、図６：商店街機能のポジショニング軸の例、図８：お買い物行動関連図例、図９：商店街における業種・業態配値の事例、表８：商店街における商品群シェアの現状と目標シェア例などを参考に、次ぎの段階で更に分析を詳細化し仮説・検証を行うことが必要です。
２）活性化策の補完対応策の予見
次の段階では、いよいよ活性化策の実現にとって何よりも重要な、必要となる事業の施行地区並びに適用する事業手法を、仮ではあっても設定することになります。将来には微調整はできても一度決まったものはなかなか修正が困難になります。慎重に選択したいと思います。
ここでもう一度、投資限界を算出した時に判明した活性化策に必要だった連動する事項から、補助的な対応策を列記して、その中でも時間がかかるため今から実施しておかねばならない事項について確認しておきたいと思います。
1.ＭＤの先鋭化と新需要発生の地域市民に対する新サービスの発見
新幹線道路の整備によって新しく需要を開拓する商圏住民の消費特性を熟知する商業者が集まり多くの討議を重ねて専門家とともに新需要層むけのＭＤを用意します。新しく創られたまちのＭＤと併せて、今までの集合状態で造られてきた消費実態（品目別シェア）に対する改善策を用意します。それは目的達成のためには、大胆かつ積極的なＭＤと売上確保の保守性とを兼ね合わせていますが、総合的には鋭角的になっているでしょう。ただ科学的な根拠を持っているときは、不成功に終わっても直ちに変更の措置がとれることを重視しなければなりません。
この様なＭＤ政策のもと中心市街地を構成する商業者、関係者は目標達成のため役割を分担します。この分担関係が適正に働くための構成員のモラル形成が、発起人にとって最も重要な仕事です。
2.投資限界は駅状況客の顧客化と新設道路の関数
新設道路の整備には時間がかかります。駅に近接した商業施設の建設にも時間はかかりますが、権利調整や財政上の問題もあって相当な時間がかかるものと覚悟しなければなりません。云ってみればこの道路を新設する時系列的な問題は、中心市街地形成上にも都市間競合上にも極めて重要な事項ということになります。また、駅の乗降客の方々に中心市街地の顧客として認知してもらうための施策も同時に有効に働くようにならなければなりません。
これらの対策と活性化策との時系列的な整合は、中心市街地活性化事業の根幹となり、その成否は投資可能額を良くも悪くも変化させます。動きを充分把握して不整合が起きないように留意することが大切です。
3.自治体と地域のコミュニケーション・ネットワークの形成
地方分権の時代におけるまちづくりは、自治体の大切な役割です。最近話題になっている自己組織化の重要な法則から見ると、自己組織化には、最も早く情報を掴む立場の方々を中心として小さな組織が多く造られると、その組織から自己組織化が始まるといわれます。自己組織では組織固有の行動が始まり、情報のネットワークを通じて組織間の連動が始まり連鎖して行きます。
多くの場合、集合の状態にある商店街構成員は日常の営業活動に追われて、把握するデータを有用な情報に変える余裕を持たず、結果として決して効率的な運営をしていない様に見受けられます。
このような見方からすると、商店街は様々な組織化を工夫し、必要なデータを情報化しなければなりません。そのためのネットワークを造り、その輪を市民、消費者に拡大する必要があります。
4.将来における事業参画者の参画可能性
前項でも述べましたが、情報のネットワークづくりは中活には大切な事業ですが、他にもテナントリーシング、テナントミックス、或いは権利変換、換地手法、精度融資の手法など技術的判断力のための供給源、或いは初動というか立ち上げのための資金調達手法の重要性があります。これらの参画者を求めるには、資金はもちろん、地区商業者や権利者の献身的なやる気が何よりも重要になることを忘れてはなりません。
5.商店街の付加価値を拡大するため回遊動線の確保と景観資源の活性化新しい時代の中心市街地は商業機能や業務機能、いわゆる文化機能の集積だけではありません。商店街の付加価値を高める市民、消費者の感性に訴える、そして更に知性に訴える静と動の景観や文化機能、居住環境さえも、今では訴えるものを持っています。これらの埋もれた域内の資源を発掘し連担するネット網を構築するものは市民の感性です。そして、商店街が市民や消費者の好みにぴったりとフィットするには、市民の感性環境づくりという意義つけと市民の協力とが必要になります。このための働きかけには多くの側面があります。商店街の構成員は討議を繰り返し、関係する系を十分理解してその輪を徐々に広げていくのです。
6.賑わい度形成に資する投資限界内の必要機能の有効な配置デザイン
投資限界値を算出し、投資可能な施行地区の範囲を慨定するわけですが、これに関係する要因を今まで整理してきました。細かいことは未だ一杯ありますが、徐々に精度を上げるつもりで、今のところシナリオとして保持することになります。
配置のパターンの一般例を頭において、投資限界シナリオの内容をしっかりと保持しながら、パターン別に図面の上に配置します。この配置デザインを我々は敷地デザインといっていますが、実は最も難しい判断で、多くの知識と経験による相当深い配慮が必要です。ある程度進んだ段階で後戻りが発生してしまうからです。専門家の力が必要でしょう。この段階では賑わい度をシミュレーションを使用しながら、どのパターンが有効かを仮に判定しますが、これはこの仮のパターンやシナリオがないと、検討が必要な水準の詳細に進んでいかないからなのです。
参照：投資限界を算出した段階で判明する活性化策の補完策の予見（事例
３）情報機能の整備に関する事項
これからは対策シナリオのいずれにおいても、コミュニティ形成上、必要な文化・公益的機能、生活関連業務及び地域型商業や地域産業おこしのベンチャー企業等の育成支援機能等を市民交流・行動の起発点である駅前地区に整備し、これらの活動を支える商業者及び市民ネットワークのインターネット・キーステーション等、双方向情報交流機能の整備を行うことが必要となるでしょう。
各施策方位の概定及び投資に関する市民・行政活動のエネルギーの融合化には、この駅前地域が市民全般にサービスする機能を提供し、活力ある街づくりに貢献する大きなトリガーと志すリーダーの存在とリーダーの方々の積極的コミュニティ再構築又は開発活動の展開によって、自助努力や支援が発生し地域住民のアイデンティティの醸成にむけて活動が始まるものと期待されます。
面的な整備には街並み再生区画整理手法を用い、立地構成力の構築には再開発を採用し、大型店の導入には活性化整備機構が有効かどうかを考えながら検討します。
事業手法別に事業化範囲の仮設定範囲から実施範囲を概定する段階は次ぎのステージ以降に実施するものとします。土地利用の実態、従前のコミュニティ形成状態、整備地域の土地利用構想、主たる用途機能配置シナリオなどをもとに、メイン・エントランス、歩行者等通行量の変化の推定、駐車場動線、荷扱い動線、その賑わい感の創出効果、事業としての採算性や、土地活用の変更に伴う権利移動やそこで土地を活用し営業や居住をしている方々の整備後の生活環境の変化について、大まかな姿を推定して、その方向性を判断することになります。
参照：表１８：居住環境や社会環境基盤が住民ニーズに合致しない密集市街地等
このような検討においては、幾つかの整備シナリオがもつ地域・地区環境の改善による施設立地の向上度、有効な整備手法、開発行為に伴う既存の生活コミュニティや地場産業コミュニティ、権利者間のコミュニティに関する意識差、商業並びに住環境などの変化に対する対応も、土地利用構成と権利移動方法の課題と対策（事業の成立条件）を見出すために、包括的な検討ではありますが、何度も土地利用並びに事業計画エスキース検討を行います。この検討は専門家でも繰り返し作業が極めて多く、数ヶ月が必要とよく言われるほど大変になりますが、現代の知的訓練の進んだ関係権利者に対する説明力を大きく持つために、判断の過程を科学的に追い順序正しく説明することが大切だからでもあり、また、大切な資産の活用をある程度は任されるわけですから、慎重の上にも慎重に、かつ競合に勝つには速度も要求されることを重視して検討することが大切であります。
（これらのことを配慮して当所では「WEBＡＲＫＳ２１」＊、ＫＪＩＧ（区画整理・再開発一体施行用換地・権変計画即時処理システム）並びにＪＩＧ２１（再開発事業成立性即時分析システム）、権利者カルテ・システム、「個店、店舗経営計画シミュレーション・システム」、「不動産経営計画ＳＩＭ」その他のシステムを開発、活用してこの時間の短縮を図っています。）→ 参考解説へ
＊注）ＡＲＫＳ２１rtdバージョン：簡易操作による土地利用並びに街路・街区再統合・配置デザインから従前・従後土地資産評価、換地計画を自動化し、リアルタイムに分析するソフトシステムで、このシステムは、住宅街区整備事業、各種の区画整理や区画整理と再開発一体施行、敷地分割含む共同建設事業等の事業化分析を行う当社独自の開発シミュレーション・システムです。
（参照 表１９．有効な整備手法の選択と計画エスキースのポイント）
ここでは、６－８－２．整備シナリオをもとにモデル地区での事業化の範囲を巨視的に概定（仮設定）することとします。「６－７．消費規模からみた投資規模はどの程度か仮算定する」の概略エスキース・モデルでの試算を材料にして先に述べた概略手法に従って施行地区シナリオを仮設定し、概略の事業手法を設定します。ここで予想されるシナリオの選定は詳細化したときの変化を想定して、下記するシナリオＡ、Ｂ、Ｃとか、シナリオＢ、Ｃ、Ｄという具合にグループ化することになるでしょう。
シナリオＡ：
車による主動線である幹線街路地区の先行整備を前提に、広域生活圏中核商業立地の確立にむけて既存の中心商業地である駅前ゾーンに大型ＳCを主軸とした面的整備を行う。主要幹線との接道部分に専門大店を主軸とするサブ・コアの整備を図り、復核の間を専門店街で連担するシナリオである。地域商業者はＭＤ委員会の協力の下に自己選択し、移転入居や業種転換など商店街活性化のための業種業態再構築を行う。事業化の範囲は最大のものとなる。
（参照：図２０・シナリオＡ：面的整備事業を主軸）
シナリオＢ：
地方生活圏の中核商業地の復権にむけて再生策として、駅前地区に大型商業機能の面的再開発整備を行い、商業者有志の駅前への集団移転と、この基盤であった幹線街路周辺地区の整備を行う。生活幹線から駅前地区への動線確保のため街路整備と併せて商店街の活性化ＭＤに従った商店街再整備並びに駐車場の共用の駐車場整備などの路線型整備を行う。
（参照：図２１・シナリオＢ：面的整備と商店街再整備を主軸）
シナリオＣ：
地域立地としてはＭＤ政策で勝負すると共に、地域の特徴的特性をふんだんに盛り込んだ生活・文化機能の質的充実と、買い物関連行動への計画的誘発を前提として街路再整備と併せて専門大店＋商業系商店街＋飲食・アミューズメントなどの整備を基軸とします。この整備は枝状の目的街を構成しその連担性によってアメニティを構築するもので、文化的資産の活用やまちのイベント事業を充実しまちの賑わい感並びに市民の冒険心や交流期待への刺激を誘発させる再整備を、継続的に試み続けるシナリオである。この場合は中心商業地のエッジ部分に共同大型駐車場を整備するなど目的街の連担型整備となる。
（参照：図２２・シナリオＣ：大規模な目的街商店街再配値整備を主軸）
シナリオＤ：
商店街の商品別シェアを深く広く解析して当商店街の突破口を模索し、目的に合わせて商店街の空き店舗対策を主軸とする質的・空間的魅力度の向上を図り、段階的な立地向上策のシナリオである。（新規出店余力が周辺都市間や新規出店動向から困難な場合）この場合は、中心商業地の生活幹線に近いエッジで共同駐車場の整備が重要である。
（参照：図２３・シナリオＤ：商店街補完整備を主軸）
＜モデル都市による活性化策の
手法別に事業化の範囲を慨定する数字のサマリー例＞
■当モデル中心商業地のまちのＭＤの基本施策■
（商品別シェアーの改善に向けて）
女性の３０代から４０代対応の婦人･子供服、洋品雑貨系の商品群及び文化品群の強化による吸引増大策
駅前立地の特性を生かした文化品、最寄品及び飲食サービス系の充実強化での補完吸引増大策
駅前から半径３００Ｍ程内（徒歩５分以内の距離）の公益施設、緑地公園、寺を活用した市民共催のイベント計画や文化的資源の特性を活用した環境整備策
●シナリオＡのサマリー（表と図）
●シナリオＢのサマリー（表と図）
●シナリオＣのサマリー（表と図）
なお、事業化を検討する施策基盤となる対象商圏シナリオのうち各案の実施に当たっては、特にＢ案とＣ案の実施に当たっては、駅勢圏中心の商業活性化に向けて、社会的・文化的・生活的環境基盤の整備を、公民パートナーシップによる役割分担のもとに協調して活性化整備機構などのデベロッパー機能を構築し、これが事業の主軸となって、計画的かつ柔軟に実行しようとする方策が有効であると思われます。
この場合、整備機構には地方自治体の出資を柱に企業市民、市民有志、公的開発組織等の出資を求めて公益法人となり、自己資本を大きく確保し、地域に貢献する商業機能の管理運営技術の確保はもとより、社会的・文化的・生活上の環境基盤、都市型住宅等の市民生活サービスを計画的に建設整備し施設運営を行おうとするものとなりましょう。
次の段階で、これらの具体な効果分析及び検証を行い、仮説検証並びに設定シナリオの是非を詳細に検討し協議を深めてゆくことになります。
]]> 商店街なり地域なりを構成している人々が、一定の目的のために結束して、あたかも一つの先端的な企業のように活躍したとしても、なお難しい時代の背景があることはよく知られている所ですが、これをよくかみしめて具体策として組み上げていける地区は大変少ない状態のように思われます。そして具体策を実現し成功した商店街はさらに少ないものと思われます。
しかしながら、中心市街地の活性化はあくまで集団として機能するようにならなければ、あり得ないことも解っています。どの様にすればこれが解決するのかが極めて重要な要件と思われます。
(1)商店街を繁栄に導くという共通目標の成立
活性化の原動力は商店街構成員の意志や願いです。繁栄に導くのは必ずしも商店街のためだけではありません。現代の商業は特定の利益だけでは永い繁栄は困難になりますし、顧客である市民の利益が図られる背景づくりこそが商店街や商店の繁栄を下支えすることは自明の理です。このような意味の集団化目標の成立がなりより重要なことです。
(2)個別商店よる相互依存性の認知
中心市街地を構成する商店街は、中心市街地を形成するあらゆる構成員の相互依存性の認知が必要です。特定の利益が先行する判断をとることは商店街立地を喪失することです。全体の繁栄があって商店の繁栄が得られます。この当然のことを周知徹底する手法が工夫されなければなりません。むしろ認知することを徹底するのではなく、具体的な徹底事項を認知してもらう（exe.業種業態別シェア分析を構成員討議によって実施し、その中で商店街ＭＤを討議の上立案し、最も興味のある家業のような自己店舗である各業種別個店別の目標を商店街全体として決定する過程の）中で相互依存性の重要性を認知する風土の育成が重要でしょう。
(3)商店街における役割分担の徹底
商店街の集団として、企業のように一致団結して活動するためには、集団化目標の次に重要なことは役割分担の具体化です。在来は理事長、理事、そして部会長というように、一定にヒエラルキーに支えられた組織づくりが一般的でした。しかし、最近では、複雑系の科学が提唱されるようになって、ヒエラルキーではなく、頂点を持たない機能的な分化、いわゆる「ヘテラルキー」としての組織づくりが重要といわれています。情報に一番近い存在が権限を有するようにした方が激変する与件に対応が容易であり、的確な対応が可能になって目標の達成率が高いことが理由になっています。
消費者に常に接触し、その意向を肌に触れて熟知する立場にいる商店主の情報をもとに活動し、かつ、効果的に商店街の目標達成にあたる組織づくりがつまりヘテラルキーな組織が目標になるでしょう。
(4)商店街貢献に対する価値尺度の成立
今は、商店街や商工課がしてくれるということではなく、商店主として何ができるかということが問われる時機になっています。このとき商店街はこの価値尺度を具体化する必要があります。この価値尺度は概念的ではいけません。具体的な尺度はソフトとハードに分けられ、さまざまな具体的事項の策定や分析プロセスを通じて徹底を図り、事後においても成分化したり修正したりすることによって成立を図る必要があります。その具体的事項の策定や分析プロセスとは、たとえば、ＭＤ策定の討議、ＭＤ政策の分担方針の討議、顧客サービスの基本条件の設定、市民との双方向の交流方針の具体化、イベント催事の設定や実施計画策定、再生の投資規模決定、行政との交流など、さまざまです。これが商店街の一つの伝統と性能を表すことになります。
(5)良好なコミュニティ（仲間）意識の確立
このようなプロセスを適正に実施することができる商店街はむしろ恵まれた商店街かも知れません。実態は、言うは易く行うは難しでしょう。でも商店街の活性化はこれなくしては困難です。時間がかかるか短時日で達成できるかの差はあってもどうしてもたどらなくてはならない道です。段階的な展開を図るとしたらまずこの必要性を論じながら仲間意識の確立を徐々に図ることになるでしょう。インターネットによるＯＯ商店街電子会議室の開催（当所の技術支援システム）も時間のない商店街におけるモラルの向上や市民との具体的な交流に役たつイベントになります。
ⅱ）新しい組織化に関する留意事項
あたかも無秩序でフラクタルな展開を見せる社会現象の中にも、隠された秩序に発展する可能性のある切り口が見え隠れします。無秩序でカオスのような動態のもとにある商店街づくりやその活性化策の背景に対する対策には、無秩序を秩序に変えるような役割が必要になります。
今までのように（もちろん、様々な変化を内包はしていたものの）階級的な構成がはっきりした生活圏があり、順序よく整然と構築されていた商勢圏に対する対策の場合には比較的明確であったものが、今のように下克上というかＧＭＳにとっては戦国時代になった商勢圏の状態の中から、一般解を導き出すのは大変難しいように思えます。しかし、立場を変えて新しい時代をみると必ずしもそうではないように思えます。決して恐れすぎてはいけません。
むしろ当然のことですが、６章で述べたようなあらゆる調査を行い商勢圏の中身を知り、その主役である市民の価値観の変貌を知れば、この時期こそ好機なりという考えが本当だと思います。
ただ、時代の背景にあるエネルギーの基本波動（例えば統合のエネルギーとか、理念のプロトコルによる統合、具体化、組織化等）が変化していることに気づいて対策することは重要です。このような視点からは、その一つの事例である自己組織化（今、進展し始めている概念的展開）の活用が大切だと思います。後述することになりますが、主だった視点は以下のようです。
(1)情報を有効に波及する小さな組織化
パイロットは自分の近くにいるものに対して優先的に調整し、鳥が群をつくって飛ぶように情報に最も近いパイロットは結果として全体的な調整を行う。米軍のパイロットが地上からの指示がないとき互いの行動を調整するようにこの手法を取り入れている。これが情報を持つものが調整権限を有する自己組織化システムといわれる。大きな組織の内部の部分組織は直接に情報とつながっていないので、全体に与えられるエネルギーは低い。つまり物理的に情報に近い個人が隣の組織に情報を伝えこれが波及して全体の動きが調整されるという組織化方針である。
(2)受け手本位の情報化
受け手本位のコミュニケーションは、あるシステムが内部で起きる動きを調整しようとしているか、そしてお互いに何が起きているか知らされているとすると、情報を受け取った側はこれからどうするかを決定するのに情報を利用する。そしてこの情報の受け手は、チーム全体の最終目的に近づく様にその決定を行う。この受け手本位の情報が全体にとっての最適化を導き出そうと自律調整の働きが生まれてくる。最適化の自律調整には、眼前の変化に対する正しい理解が必要であって、常に今何が起きており、今起きた現象が全体にとって何を意味しているか瞬時に理解することが可能なように訓練されている必要がある。
(3)組織の固有行動と自然浮動
ａ．作動上閉じたシステムは総て固有行動をとる
「システムの閉じ」を特定することによって自律的な個体が持っている内的な固有行動を理解することが可能になり、自己組織化行動の誘発が可能になる。この特定を有効にするために比較的小さいシステムが有効である。
ｂ．作動上閉じたシステムは自然浮動によって変化する
商店街の組織システムに十分な構造の可塑性があれば、その固有行動の様相は多様且つ複雑であり、１つの固有行動から別の固有行動への変化の経路は、制約されはするが１つには特定されないだろう。即ち自然浮動が存在する。商店街の活性化には適正な自然浮動が行われるよう構造体の可塑性について検討を要する。
２）商店街活動は活発だが、合目的的活動には至っていない（情報の不適合）
商店街活動は活発で、カード事業や、多くのイベントや催し事が企画実行されてモラルも高いのですが、一つの企業と比較すれば結束は弱く商業政策はあっても未だ科学的な対策にはなっていない商店街です。ＴＭＯや商店街振興組合や商店街連盟の活動にも熱心ですが、本筋に切り込んでいないため真の情報化は進んでいません。このため必要とする自己組織化の目標が定まらずこれからの時代要請には応えにくい側面があります。しかしモラルは高いので、受け手本位の情報が適切に伝達できるための措置が適切に実施されればその進化は著しいものがあるでしょう。
３）商店街は集合の状態で生業の状態である（体感的情報）
最も多い商店街の類型だと思われます。商店街活動は一応は存在しますが、あまり有効な手は打たれることなく沈滞しています。個別店舗は家族労働になり、生業（なりわい）の状態となっています。このような商店街では情報は体験的な情報となり、公的な支援があって得られた情報も具体的な支柱にならないまま過ぎていっている状態になります。都市計画街路の新設、企業城下町の主要動線の移動、あるいは隣接自治体への大型店の出店等に対し、打つべき時機を失して立地を喪失したケースなど多くのパターンがあります。しかし、先述のような商店街の結束が達成できれば、（多少の例外を除いて）生き残る道は必ずあります。段階的な拡大策や集団移転事業などもありますが、自己組織化が達成できれば再生の道は必ずあります。勇気を持って実態を科学的に知ることから始める必要があります。
３）構成全店舗によるＰＯＳＳ機能並びに情報化システムの導入
市民の生活便益に関する要望を的確にアップトウデートな情報として把握するためには、構成員店舗の売り上げ管理が適切に実施されなくてはなりません。日毎にＰＯＳＳデータが集計され、売れ筋商品と売れにくい商品群のリストが発見され、解析されて競合商勢圏のポジショニングと対比されて、当該商店街のＭＤ案が策定され、個別店舗の分担案や詳細な対策が討議によって決定されます。そして受け手本位の情報の最適化が可能になります。
４）まちのカード、双方向システム等の情報化事業
商店街の将来を決定つける大きな要因は、市民との有機的な交流です。よく行われているカードシステム、スタンプ事業から、インターネット・メールなどの双方向の交流が重要になってきます。商店街もホームページを造るなど情報化性能を高める時機に至っています。勿論、商品の注文や配送システムもありますが、地域コミュニティ活動と密接に結びついて、その一員として地域コミュニティの商品供給基地として必須機能になることが大切なことです。それが最も望ましい都市像かも知れません。
５）来街者のアスセスカウンターの配置
まちのメインゲートは、まちの景観計画には大変大切なことです。まちが地域から愛され世界中の人々から好きなまちとして位置つけられるためには、まちの人々のライフスタイルが地域文明となってゆく必要があります。強調されるべき歴史資源や文化資源の配置を有効に活用して魅力的空間に育てるためには、街に入ってきたりでて行く経路が必要です。経路によって来街者の視野が異なってくるからです。あらゆる機能の配置を合理的にするためには大変必要な機能です。初めは必要な時機に臨時に測定し、必要に応じて常用する必要があります。
このアンケート手法の留意点として大きく３つあります。一つは、消費者全体を代表するようにサンプル（一定の標本誤差に収まるよう抽出）を選び出して回答を得る必要があるということです。二つ目に事前調査により商圏について概ねあたりをつけた上でサンプル数や調査範囲を定める必要があるということです。三つ目にその後の集計や分析計画をたてて効率的、心理学的、合目的的な調査票の設計を行う必要があるということです。
３つの留意点に共通して言えることは地域の商圏構造について既存データから仮説をたてることの重要性です。生活実感や各種のデータ、情報からおおむねの商圏範囲、消費行動がわかっていなければ調査設計もできません。イメージ的にいうと６～７割はわかっているけれども残りの２～３割がどうもはっきりしないという場合に行うのがアンケート手法の大原則です。このように仮説をたてることはアンケートによって得たい情報、検証したいことを具体化、詳細化し、調査目的をはっきりさせることにつながります。
地域の商圏構造を事前に把握する手法としては「６章－１地域の消費性向、競合状況、動線整備に特筆すべき特性」で解説した一連の方法があります。地域の交通体系（鉄道やバス網、道路交通体系）と人口分布、主要な商業集積地とパナー指数を一枚の地図に落すだけでも概ね商圏構造は読み取ることができます。また地図に距離圏を落とし、その内の人口集積の水準や地域のシェア状況から出店の可否を概観する手法は多くの流通業において行われています。まずはこうした作業をおこなって、アンケート調査の設計を行う必要があります。
またアンケート手法には大別して留置調査法、来街者調査法があります。留置調査法は調査票を一定のサンプリング計画に基づいて抽出された調査対象者を訪問あるいは郵送して調査票の記入を依頼し、後日回収する方法です（訪問してその場で面接聞取りして回答を得る方法もあります）。来街者調査法はいわゆる「立ちんぼ調査」といって街中の調査ポイントで来街者をつかまえて、アンケートに回答してもらう方法です。複数の人を集めてグループインタビューを行う手法もあります。
それぞれ目的に応じた適性があり、一概にどの手法が優れているとはいえませんが、商圏調査に関していえば基礎的事項について多くのサンプルから情報を得たいときは留置調査法、景観、歩行経路など現場での詳細な情報を得たいときは来街者調査法を選択します。いずれにせよ調査手法の選択、サンプリング、調査票設計及び集計・分析計画の立案など専門知識が必要になる場合があるので、専門の調査会社やコンサルタントを活用することをお勧めします。
新たに商圏調査を実施するのは時間と費用がかかるので、第一段階のエスキスとしては、商店主の方々が実感として、あるいは自店の顧客情報として持っている情報から概ねの商圏範囲を定義することから始めるとよいでしょう。もちろん客観性、合理性をもった情報とすることが前提ですが、商圏調査を新たに行わないと全く判断できないということはありません。逆にどんなに厳密に調査設計をして得たデータであっても誤差があって実感とそぐわない結果が出てくることがあります。統計はときとしてウソをつくこともありますのでその信頼性の限界をよくわきまえておく必要があり、統計と実感が矛盾したときは、その理由をはっきりさせたうえで、自らの実感、生活体験に根差した判断を優先させるべきでしょう。（これを"五感優先の原則"という人もいます）
また既存データの活用も有効です。多くの都道府県、商工団体で商業施策立案の基礎資料として定期、不定期で「買物動向調査」を行っています。県内の消費者が品目ごとにどの商業地に買物にいっているのか集計されているので都市レベルの商圏構造とその動向を知るには大変便利な資料です。その他、地元市町村や商工会・会議所でもこのようなアンケート調査を行っている場合もありますので、問い合わせてみると良いでしょう。
※都道府県等が行う「買物動向調査」
多くの場合、「留置調査法」で行われています。調査の便宜上、教育委員会等の協力を得て小学校の２、３年生の児童の家庭（たいてい記入者は母親）に回答を依頼する例が多く、サンプルが３０～４０代女性に大きく偏るクセがあることなど使用上、留意すべき点もあります。
②来店者調査（ヒアリング、カードシステム、調査票による調査）
百貨店やチェーンストアなど大手流通業で大抵行われている手法です。定期的に店頭で来店者調査をおこなったり、イベント、販促とあわせたアンケート、あるいはメンバーズカードの入会者情報から自店の商圏動向を把握しています。
近年注目を浴びているのはＰＯＳＳ(Point Of Sales System: 販売時点管理システム)の活用です。メンバーズカードにキャッシャーでの決済機能やポイント情報をもたせ、顧客ごとの買物情報を蓄積してセールスプロモーション（販促活動）やマーケットデータとして活用する方法です。現在は商品管理や店頭業務の効率化が主流のようですが、将来的には次世代POSSとして顧客情報、買物情報から自店商圏の動向をリアルタイムに把握できるマーケティングシステムへと発展していくかもしれません。
このような顧客情報管理、マーケティングシステムのような先進型POSSの新規導入は理想的ですが、既存の商店街ポイントカード事業を行っているのであれば、その会員情報から居住地を地図にプロットしていくだけでも詳細な商圏把握に相当役立ちます。カード事業を行っていなくとも各個店の顧客台帳からそれぞれの情報をもちよってまちの商圏を把握する方法もあるでしょう。また定期的に大手流通業が行っているような店頭での来店者調査を行って、商圏動向の把握を行う方法も考えられます。
重要なのは顧客情報や商圏情報を個店ごとの垣根を超えて商店街全体のために共有化を図り、日々の販促活動や活性化策の検討にフルに活用することでしょう。
③距離圏の図上計測による商圏推定（ＧＩＳ活用）
商圏把握の方法として特に新規出店時には最も一般に行われている方法といえます。店舗を中心に500m、1kmといった店舗の規模や業種・業態に応じた経験的に知られている商圏範囲を地図上に落とし、その範囲に入ってくる人口・世帯数、競合店の位置をしるし、これも経験的に知られるシェア率を掛け合わせて売上高予測をする方法です。
ほとんど一般化された経験値のみから語る世界ですが、チェーン展開している流通大手の場合、既存店の実績データが豊富にあり、判断基準も明確化されているため、第一段階の判定としては簡易でかつ信頼性の高い方法として広く採用されているようです。
高度化した方法として単に半径500mというような単純な円でなく、地域の道路体系（車動線の構造）にあわせ、道路に沿って自動車10分圏,20分圏などを計測し、その範囲を商圏として設定する方法があります。測地的に地図に商圏範囲が示されるので、商圏内の人口やその年齢構成などの情報が商圏範囲にフィットしたかたちで定義できるため、きめ細かなマーケットデータをＭＤ計画に活かすことができます。
実際に地図上の距離を測るのはキルビメータを使って手間暇をかけて測ることになりますが、近年ではエリア・マーケティングのためのＧＩＳ（Geographical Information System:地理情報システム）活用が盛んになってきています。これはコンピュータ上の地図において距離を計測したり、データ分析を行ったりするシステムですが、このＧＩＳを活用すると距離計測など面倒な作業の効率化が図られ、また高度な分析も手軽に行えるようになります。
先の顧客情報とリンクさせて自動的に顧客の分布状況を地図表示させ、さらに道路体系、競合点、人口増減の動向などの地理的情報と一括表示させるなどエリア・マーケティングの分野ではＧＩＳの活用が今後盛んになっていくものと考えられます。
いずれにせよ、この手法による場合、自らの商店街が自動車商圏なのか、自転車商圏なのか、それとも徒歩商圏なのか、またそのときの来街時間距離をあわせて地図上に商圏範囲を定義していくことが重要です。
④各調査値＋ハフモデルによる商圏推定（将来動態の予測）
①～②の商圏把握手法はいずれも現在の商圏を明確にするために行うものですが、将来どのように商圏が動く可能性があるのか、将来動態を予測することによって仮設シナリオの客観性、合理性を高めることができます。自らの商店街に新規の商業床の投入を行ったり、主要な動線整備を行ったりしたときの商圏拡大、シェア向上の効果の程度をハフモデルによってシミュレーションを行います。その結果は仮設シナリオに具体的指標を与えてくれます。例えば「東西道路」整備を行い距離抵抗を50%低減させることができた場合、Ｆ市方面からの吸引額が２ポイント、１０億円向上させうるというような具体的な整備効果の予測値で表現されたシナリオが設定されます。
このように将来動態まで含めた商圏設定を行うためにはシミュレーション手法が必要になります。
⑤買回／最寄シェア＋構成比分析（商圏域人口ヒストグラム分析）
①～③の手法による商圏設定さらに④による商圏の将来動態の予測をふまえ、設定商圏における当該都市のシェアを買回、最寄品別に算出します。この結果から、設定商圏の妥当性および６章で述べた商圏特性（品目別の優劣の特性）を確認します。
例えば品目別のパナー買回品総合が４０％であり、設定商圏内の当該シェアが概ねこの数値に近くなっていれば妥当性があるといえます。ただし多くの場合、地域の商勢圏における中心商業都市の存在により、自市商圏外に購買力が流出していることがあるため、その流出分は考慮にいれて妥当性をチェックする必要があります。
さらに、設定商圏内の性・年齢階級別の人口構成とその時系列動向から、その商圏が何万人の商圏で、将来的な人口増減の見通しはどうか、どのような階層が多い商圏なのかといった人口の側面から見た商圏のプロフィールを明らかにしておきます。この結果は、設定商圏の将来人口として設定シナリオを構成する要素となるし、その後のＭＤ計画の基礎資料ともなる重要な分析です。
この吸引率を正確に設定することが結果の精度を左右しますので、ここでも客観的な資料からその信頼性をふまえた上で正しく設定する必要があります。設定方法としては前項の「まちづくりにおける商勢圏の把握手法」で概説した商圏設定のなかで吸引率も同時に求められるはずです。
特にあるいはの原資料をもとににより現況の吸引構造を再現するモデルを構築し、の将来推計吸引率を導出する手法の組み合わせがよく行われています。将来人口や新規商業床の発生、交通動線整備などのシナリオに応じて吸引動向のシミュレーションができるので、幅広いエスキスを行うさいには大変有用な方法です。ただし、各種のパラメータ推定や再現性の検証などモデル構築に一定のノウハウと経験が必要となります。
①地方自治体等による商品群別購買行動調査
②アンケート手法（留置調査法、来街者調査法）
③ハフ・モデル等グラビティモデルによる吸引率の算出
④各調査値＋各モデルによる将来推計吸引率
⑤商品群別の将来推計吸引率
まず一番に行う必要があるのは地図を用意し、その中に人口分布、交通体系（鉄道・道路）、主要な商業集積地を書き込むことです。この地図は今後の検討のベース図として利用します。
]]> 次に、基礎的なデータを一覧表に整理します。［商業基礎表］この表には必要な諸元として各都市の人口、世帯数、販売額、売場面積及び世帯当消費額を入力します。この段階において地図上でおおむねの商勢圏を判断しておく必要があります。そして商勢圏内都市全てについてデータ入力する必要があります。商圏拡大のシナリオ検討などに備えて、想定される商圏よりやや広めに、競合都市とその傘下の従属都市まで含めておくことがポイントです。 このデータ入力を行うと各都市の潜在消費額、パナー指数が算出されます。そこで地図上に、パナー指数等の商圏特性を示す指標を書き加えます。この地図をベースに地域の商勢圏の構造を読み取り、客観的な商圏設定について検討します。
（作図例：図１５商圏構造とその動向）
（商圏特性の読み取りについては６章を参照）
次に吸引率を設定します［吸引率表］。この表は表の左側（行方向）に居住地を、表の上側（列方向）に商業地を示すマトリックスとなっています。例えば最寄品ではＡ市からＢ市に３３％の消費者が買物に行っていることを示しています。ここまで入力を済ませると、自動的に［吸引世帯数］、［吸引額表］が表示されます。それぞれの算出は以下のようになっています。
（ｎ市→ｍ市）吸引世帯数＝ｎ市の世帯数×（ｎ市→ｍ市）吸引率
（ｎ市→ｍ市）吸引額＝（ｎ市→ｍ市）吸引世帯数×世帯当消費額
従って、吸引率が高くても母数の世帯数が小さければ吸引額のウェイトは小さくなり、逆に吸引率が低くても母数の世帯数が大きければ吸引額のウエィトは大きくなります。そのため重要な吸引方向を判定する場合には、吸引率だけでなく吸引額で検討する必要があります。
［商圏設定］では、各都市からの吸引率、吸引額とあわせて吸引構成比としてＡ市の全体吸引額に占める各都市からの吸引額の構成比を示しています。例えば買回品ではＡ市自体からのものを除くと、Ｂ市の１４％が最も高い構成比を示しています。Ｂ市からＡ市への吸引率は２％と低い水準ですが、母数の世帯数が他都市に比べ際立って多いため、このような結果になります（ただし、Ｂ市は高い吸引力をもつ商業中心都市であり、Ｂ市市民がＡ市に買物に来ることを期待するのは無理があるといえるため、ここではＢ市商圏に設定していません）。
ここで吸引率、吸引額および吸引構成比の各指標と商圏構造図をあわせてどの範囲を商圏として設定するのか最寄商圏、買回商圏ごとに検討します。モデル例ではＡ市買回商圏として現況吸引率が高いＧ町、Ｈ町をまず選択し、ついで６章のモデル例で検討したように人口の伸びが高く吸引向上が見込めるＦ町、および吸引構成比が７％と比較的高いＤ市を戦略的に獲得すべき商圏として選択しています（いずれも吸引動線の整備改善を前提としています）。
最寄品は買回消費に伴うついで買いを除くと一般にほぼ地元商業で充足される傾向が強く、商圏は狭くなるため現況10%以上の吸引率を示すＧ町、Ｆ町を選択しＡ市最寄商圏として設定します（Ａ市自体は当然に買回、最寄とも商圏に含めます）。
［商圏設定］の左欄にある商圏選択列に"*"をチェックすることで簡易に商圏設定を試行できます。後の吸引可能額の推定と連動していますので商圏を様々なケースで設定し、エスキスすることになります。
モデル例は、以下のように商圏を設定しました。
a.買回商圏・・・Ａ市、Ｇ町、Ｈ町（既存商圏）
Ｆ町、Ｄ市 （戦略商圏）
b.最寄商圏・・・Ａ市、Ｇ町、Ｆ町（既存商圏）
]]>（買回・最寄）潜在購買額＝商圏内世帯数×（買回・最寄）世帯当消費額
]]> ここで示すシミュレーションモデルでは既にこれら指標の入力は完了していますので、吸引率を入力した段階で潜在消費額が算出されます。［商圏設定］の下欄に買回、最寄の潜在消費額が示されます。モデル例では買回商圏・・・人口４５万人：潜在消費額１，６３８億円
最寄商圏・・・人口２３万人：潜在消費額 ９１２億円
という結果になっています。
なお、この潜在消費額とは当該都市内の全世帯による家計からの消費額を意味します。実際の都市販売額にはその他企業部門からの消費額（業務需要）も含まれ、また原資料の家計調査年報が抽出統計であり、さらに単身世帯を含まないことから統計上の代表値としてはどうしても誤差を生ずる問題があり、この統計上の前提条件をよく踏まえておく必要があります。
]]>①立地・規模要因（競合関係）
②駐車場などの利便施設の整備水準
③商店街ＭＤの水準
④景観等の空間の魅力
⑤商店街の集団化・管理運営水準
買回品・・・１６４億円→１９９億円（３５億円増加）
最寄品・・・４４０億円→４６３億円（２３億円増加）
となります。
これに加えて「商店街の集団化と情報化水準」および「街のアドミニストレーション機能」の状況を設定すると、対応する係数により吸引率にアドバンテージが加えられ、その結果吸引額が増加したり減少したりすることになります。
例えば「最新ＭＤによる集団化商店街」、「まちのＭＤプランナーの配置」を行って商圏特性に適合したＭＤの実施を行った場合、
買回品・・・１９９億円→２３０億円（３１億円増加）
最寄品・・・４６３億円→５３５億円（７２億円増加）
の吸引額を増加させる効果があると分析されます。
このように様々な対策シナリオを組み合わせてその効果水準を解析し、現実的な商店街等の売上可能額を推定します。
売上可能額と投資限界値の検討
さて売上可能額の検討エスキスを行う先行ファイルから、その解を受けた投資限界値ファイルは、黄色に塗られた入力セルに摘要に記された注意を参照しながら入力を終了すると投資限界値が自動的に得られます。最近の商業機能は殆どの地域において過飽和になっていますから、対策の効果はそれほど大きくはないと思う必要があります。恐らくはリフレッシュ事業、改修やスクラップ＆ビルド、業種転換などの対策が必要になります。新設する商業施設はこれを補完したり総合力を発揮したりするための再配置などの工夫が重要になります。これらの視点を頭において、入力セル枠を転用して傾向として近似した解を導き出すことになります。（このモデルによって戦略的方向つけをえた後は、詳細計画の検討により正確な解を得ることになるでしょう）
色々な対策によって増加した吸引可能額によって投資できる限界値は、最初想定していた対策を実施するには少し小さすぎるときは、活性化構成員の実力を見ながら次の選択をすることになります。
ａ．当初想定した諸計画を縮小し投資可能額の範囲で効果のある対策を工夫するシナリオへ転換する。
ｂ．活性化構成員の経営状況を見ながら、既存売上額の収益の一部を活性化対策に活用することに同意を求めるシナリオを具体化する。
これらのシナリオを展開したとき、どの程度の事業エリアについてどのような対策が打てるかを判断するため、両シナリオともに次の行程に入ります。
建設投資額、付帯整備費と執行機関等
現在までにさまざまな検討をすすめて、この位の規模の地区整備を行う可能性はあるかなといった感じは誰でも持っていると思います。そんな全く感の数字を「必要な商業施設の延べ面積」の入力枠（濃い緑）に仮に入力します。更に黄色のセルはすべて入力枠ですから摘要にある説明や参照事項をよく読んで総て入力します。次に述べる④敷地に関する諸費用の検討も総て入力します。
その上で【Ctrlキー＋ａ】を同時に入力します。するとExcelのゴールシーク機能等によって、ここに挙げられた総ての計算式や入力を満足する建設規模や敷地規模等が自動算出されます。これをメルク・マークにして後述するさまざまな検討に活かしていきます。
入力にあたっては摘要等を参照するほか、次のことに注意する必要があります。
ａ．執行機関
この事業全体を執行する機関、例えばＴＭＯ（タウン・マネージメント機構）或いは活性化整備機構等の活性化の進展のため公的に準備された執行機関等によって、事業の全部又は一部が施行されると、一般企業などの施行とは税法上の取り扱いが異なり、さらに助成の程度が大きく異なってきます。(WEB：第６章参照) そこでこれらの活性化支援のため準備された制度についてはもちろん、これらに重ねて適用されそうなまち並み再生事業（各種の土地区画整理事業、都市再開発事業、その一体施行）などの色々な事業制度を研究することになります。事業目的を明らかにし課題解決に貢献する力のある事業制度（ＷＥＢ：第６章事業制度）を探したり、執行上の課題などの実態を的確に判断するためには（第８章の記述予定）専門家の協力を必要とするでしょう。
ここでは事業制度の効果がどの程度あるかをみるため、適用入力セルに１を、軽減率、助成率入力セルに摘要事項を参照して入力し検討し、適用、非適用の両ケースについて効果を読みとっておきます。
ｂ．駐車場、駐輪場経費
商業施設の駐車場には色々な立場や経営方針によってさまざまな必要台数が求められています。大規模店舗の法的立場からは必要台数と適正な交通流の制御が行われ、大型店の一般事例からは別の大きな数字が要望されています。地区の立地や主接道の状況によっても変化しますので正確な解析が必要になりますが、この段階では、当たらずと云えども遠からずの数字で検討しておきます。（もちろん、駐車場や駐輪場の設置は経営計画に大きな影響を及ぼしますから、次のフェーズでは詳細に計画を詰めることになります）
ｃ．商業環境の整備改善費
商業環境の整備や改善については商業施設の整備に主眼がおかれどうしても後付になりがちですが、消費者市民や来街者にとっては、甲乙つけがたいどちらも大切なことになります。また地域の特徴的な特性によって立地を創る地方自治の時代からいっても、第６章（第４章：まちづくりの主体性、第５章１、第６章３，４）までに何度も記述されていますように、量的な競合に大きな期待がかけられない現状では、歴史文化や景観上の資源、機能を有効に活用して地域商業にも地域の誇りとなり地域自治の中核となる方向の整備が必要になります。
そして、このための費用は単に商店街のためだけではなく、市民全般のための事業になりますから、市民や地域行政との協議を深めて特徴的特性のある景観形成に貢献する中で商店街が果たす役割について部内議論が始められなくてはなりません。その上で自治行政と地域が一体となって方向つけを行い、分担して商業環境の整備に着手することになります。このような意味合いを考えて、商業環境の整備改善率の入力セルに建設費に対する割合を入力します。そして商店街の責務だけではなく市民と一体となって、つまり自治体を挙げてまちづくりを進めることが大切であることを理解します。
ｄ．内装費の取り扱い
最近の消費性向には、かってあった強いレジャー性期待は薄れつつあります。しかも個性化が進み、必ずしもゴージャスな装いばかりが期待されているわけではありません。むしろ消費は個性化を望む商品群に対しては遠距離をいとわぬ消費行動も目立ちます。このような性向もあって最近では、建築躯体や意匠工事の中に内装を組み込むことによって建設投資を抑え経営の効率化を図るという傾向を持っています。
ここではこのような背景を考え商業施設の工事費と内装費のバランスある入力が必要になります。一定以上の工事費であれば内装費の計上が必要でない場合もあれば、建設される施設の目的例えば専門店集団ビルの建設の場合は内装する面積は小さくなりますが、一定以上の内装費が必要になります。詳細な検討には全貌を把握できる専門家の参加が必要になります。
敷地に関する諸費用の検討
ａ．適正な建坪率
活性化事業の投資可能額概算モデルでは、商業施設の建設に関して建築延べ面積や建築工事単価を入力していますが、入力項目の中に「望ましい使用階数」があります。百貨店であれば７階とか９階とか、ＧＭＳであれば２～３階、場合によっては４階等になるでしょうが、連軒式の専門店街を建設しようとすると１～２階とか一部２階とかになるでしょう。このように望ましい使用階数を指定したあとに適正な建坪率を指定するには、平面駐車場等の配置、敷地内の環境整備が必要になる場合もあるでしょう。これらの相互関係を考えて「適正な建坪率」を入力します。
これらの入力をしながら、仮においた施設面積の動きや他の出力項目の動きを観察しつつこれを整理すると、頭の中には商店街の再生の方向が少しづつ見えてきます。
ｂ．敷地購入費等
このモデルでは、敷地を購入するケース、それも必要最低限の購入に留めるケース、借地権で敷地を確保するケース、スクラップ＆ビルドのように新たな敷地を準備することなく土地投資をなるべく少なくすることを考えたモデルです。従って、必要ならば敷地の準備方法はこのモデルと同じような形式で別に検討モデルを作って頂くとよいと思います。
しかし、全く商店街が自力で活性化を進展するには、客観情勢は決して許容的ではありません。多分、敷地を自力で購入することは経営上の困難が伴うでしょう。むしろ自治体や公的な機関による支援が必要になります。しかし、この支援は公民の支援機関にとっても地元の活性化構成員の団結と決意が表明されて始めて確固としたものとして具体化するでしょう。先ずは活性化の当事者が協力を引き出す、身を切る姿勢が先行しなければなりません。
このような立場からここでは、敷地の購入費や借地権取得の費用或いはそれらの平均値としての単価を入力することとしています。つまり、スクラップ＆ビルド方式であれば敷地は自己敷地で調整用の費用が必要になりますし、一部は借地で一部は購入する等の組み合わせになるでしょうが、それらの費用を概算して平均値として「敷地の購入等に必要な平均単価」セルに入力することになります。
ｃ．敷地整備にかかる経費率
敷地整備費は確保した敷地にかかる諸経費ですが、敷地整備費、支払うべき公租公課、権利調整費、交換分合等の費用です。ここでは概算して確保した費用に対する経費の比率として入力します。
投資限界に関わる判断の態度
先に述べたように、全入力を終了したら【Ctrl＋ａ】キイを同時に入力しますと、入力条件や計算式を満足させる建設面積や敷地面積等が即時に算出されます。
つまり先にさまざまな対策を打った結果、得られた消費の吸引可能額によって投資可能な額が算定されていますが、この投資可能額を地域のこの周辺部分に配置するとすればどの区画の範囲になるのか、業種業態を変えればどうなるかなどを、黄色のセルの入力をさまざまに変更して比較検討することになります。
例えば、投資可能額の主力を中型店（ＳＭ）用に振り向けて、これによって専門店街の補完をする方式でＭＤを構成するとすれば、「望ましい使用階数」を１．５と入力しＳＭの規模を１０００ｍ２としますと、あと専門店街はどの程度の規模になるかを検討します。この時「商施設の延べ建築単価」に入力する単価は今のままでよいか、下記する投資限界概算用の入力事項について別に各項毎に整理して再検討します。その結果、専門店街の追加事業は○○ｍ２となり○店程度が建設できる可能性があることが判明します。この面積によってある商品群の販売額シェアを求め最初に策定されたＭＤが達成可能かどうか判断するという繰り返し作業を継続します。
この時、専門店を補完すべき業種に課題がなければ、先に実施することにした対策シナリオや、在来売上額から振り向けた投資率を軽減し、新しく開拓した吸引可能額だけによって活性化が図れるか詳細な対策を検討することにするなど意味を持たせた新しい入力によってさまざまな検討をして活性化戦略を構築していきます。
下記する入力事項のうち、下線があるものは特に相互関係が重要です。また、この段階では④⑤の助成策はないものとして検討し、集団化目標に活用するなど余裕ある条件を保持した方がよいかも知れません。
投資限界の概算用入力事項
1.商業施設の延べ建築単価
2.望ましい使用階数
3.建築の付帯経費率
4.活性化機構等の事業施行
5.国・地方公共団体等の助成
6.商業環境の整備改善費率
7.内装面積率
8.内装費単価
9.適正な建坪率
10.敷地購入等に必要な平均単価
11.敷地整備に係る経費率
吸引可能額の概算用入力事項
1.対策シナリオ
2.売上額からの振替え投資率
このような検討を戦略的に進めるには、先述したように検討のための順序、つまりＷＢＳを作成しておき、これに従って検討を進めます。部分部分を抑えてこれを繰り返して全体像を検討することも興味の持てる進め方ですが、戦略的に事業を組み立てるか否かは事後の展開を大きく変化させます。そこで得られた知見が一定の傾向を持っているか、その傾向はどの要件がやってくるまでは継続しているかなど、戦略要件の働く戦略的機会を相互関係として理解することが重要です。
このような戦略的シミュレーションによって判断する訓練を重ねると、これに重なって発生するその他の要件が気になってきます。それらをその都度対策にしつつ更なる推理と予測を累積して、計画は隅々まで行き届いたものになっていきます。人の推理力はこのような経験によって知識を増やし推理力は累乗的に増加して行きます。
こうしてこの活性化事業における投資限界値の概算システムを使って、第６章の時系列変化を再検討しながら、活性化構成員の果たす役割の重要性を認識することになります。そして目的達成のために結束すべき具体的な目標を成文化し討議し、集団化目標として構成員の共有のものとする行程に入って行きます。そして同時にここで確認した時系列補正を完了した諸計画の詳細を詰める行程（第７－１章）に進んでいきます。
]]>