おおよそまちづくりに関わる事業全般に言えることですが、思いつきや概観からの発想に基づく技術開発は、実用性に欠けるものが多く、有効な発想はすべて現場からの発意によるものです。当所における技術の特徴は、再開発事業の現場からの要請に対して、プロジェクトチームによる関係領域全般に渡る総合的な判断により、与件適応力のある解決策を提案実施するところにあります。
当研究所における長年の経験の中から、蓄積されてきた手法として、構造科学的アプローチであるスパイラルシンキング（唐傘モデルの扇形構造）という考え方があります。これは、都市再生事業に係わる事業のプロセスの段階に応じて、関係領域に意識を巡らせ、その関係性や事業進捗に与える影響等に包括的な判断を加え、そのスパイラルな思考の中で、全体系に有利に働くポイントであるリード要因を発見することにより、事業の成立性を上げてゆくというものです。この技術により、当研究所は、事業成立が危ぶまれた多くの事業を、事業実施へ導いております。
＜参考論説＞
活性化戦略のプランニング構造と計画行程の細分化モデル
当地区は、老朽店舗が建ち並び、防災上も、地域中心性の観点からも多くの問題を有して
いる地区でした。昭和４０年代から３０数余年にわたる経緯を経て、当研究所がコンサルタントとして参加させていただき、権利者の同意や、キーテナントの選定など事業も順調に進みはじめたのですが、バブルの崩壊があり、キーテナントが、出店の経済条件を下げて欲しいとの要請があり、事業は風雲急を告げた経緯があります。
都心部の開発など立地がよく事業上の余裕のある地域は、比較的容易に事業成立しますが、
当地区のように郊外部や地方など立地がそれ程でもない地域は、その計画には総合的な計画能力や推進能力を要することになります。
事業を総合的な視点で考える時、市街地再開発事業の場合、下記に示すように８つの事業化変動要因があります。これらの変動要因は、事業の進捗により、また、計画の内容により変わっていきます。
① 敷地ﾃﾞｻﾞｲﾝ
② 土地評価
③ 参画率
④ 容積率
⑤ 用途ﾃﾞｻﾞｲﾝ
⑥ 建築工事費
⑦ 補助政策
⑧ 経費配分政策
これら変動要因は、線形のものや非線形のものがあり、特に事業計画を複雑にするものは、非線形の動きをする補助金の部分となります。これらの変動要因を、事業諸元を検討する中で、ある程度固定できるもの、許容範囲が広く状況によっては余裕金を生じさせることができる部分を見つけだし、それぞれの振れ幅を見きり、与件変動に対する方策、すなわちスコープ計画をたてます。このスコープ計画に、深い許容力を持たせることが、事業環境の変化、経済環境の変化に対応できる事業計画をもち、円滑な事業推進を行う決め手となります。
このスコープ計画は、地域により、環境により、いろいろなパターンが見られますが、当地区においては、⑥番の建築工事費のＡＢＣ工事の割合の部分を、キーテナントの望む形で微調整することで、権利変換率を下げずに、キーテナントの経済条件の変動という事業上の危機を乗り切ることができることになったわけです。
このように、事業は生き物であり、与件により動きます。当研究所は、事業を計算による資金計画のみで見るのではなく、ＪＩＧ２１システムという与件変動を総合的に検討できるシミュレーターを活用することにより、事業に息吹を与え、関係者にとって最大限の夢を実現できる事業計画を策定し、それをもとに事業を推進いたします。
]]>再開発事業の現場において、多くの権利者の方々の共同化合意を得ることはたいへんな知恵と労力を要します。
＜参考論説＞
震災マンション復興推進計画活動の一軌跡
当地区は、阪神大震災時に被災し、１８９戸の住民が、デベロッパーやゼネコンからの専門家を交え、修繕か建て替えか２年間ほど検討を進めたのですが、なかなか結論がでませんでした。
さっそく、当研究所のコーディネーターは、過去のアンケートから個々の意見を権利者カルテシステムにより集約し、提案による時系列な反応、ここの課題の整理など個別対策と全体の建築計画の調整が出来るようなシステムの整備から始めました。
すなわち、システムにより、住民の一番の課題であった負担金をより少なくするため、個別対策である権利者の方々の将来住戸の考え方と全体の建築計画である余剰容積の活用や、住環境整備という点から、個と全体の調整システムを、合意形成ツールとして整備したわけです。
個別対策：負担金、諸費用、住戸規模、住戸階
×
全体計画：容積率、住戸規模、敷地デザイン
例えば、余剰容積を活用することで計画住戸を増やし、その収益の分担金で個々の資金負担を減らすことや、子供達が巣立った高齢者の方々の居住面積を、夫婦用に見直すことで、余剰資金がうまれ、負担金を減らすことなど、個別の意見の変化の状況を個票で読んで、それらの人が全部救われるように検討していきました。
この検討結果をもとに、住民ヒアリング、計画の修正を数度おこない、住民の方々にとって満足がいくような提案をしてゆくことにより、１８９世帯の内、反対者は２０名程度になってまいりました。
この地域の場合、負担金は、余剰住戸の販売費用で、世帯あたりの負担は、２００万程度に押さえられたのですが、反対者のほとんどが、ご高齢の方で、借金はできない、したくないという意見の方でした。
しかし、この頃には、幾度にも渡る説明会、個別ヒアリングの成果もあり、住民の方々の事情などを、お互いに理解し合っている状況になっており、住民の中からは、困っている方々の分は、みんなで負担しようじゃないかという意見まで出され、そこまで皆さんがやる気ならと、県や市の行政の方々も、資金助成を検討しましょうというような関係者の方々すべての助け合いの雰囲気が出てまいりました。
そして、関係者による議論が進む中で、２０数名の反対者の方々も、そこまで、考えていただくのであれば、なんとか自分達も、少しでも負担していこうということで、結局は関係者による負担なしで、新しいマンションへの建替えとなりました。
これは、権利者の皆さんが、みんなの住まいをよりよい状態にしていこうという前向きの気持ちで１つにまとまり、そこから生まれた思いやりの心が、反対者の方々の感動を呼び
おこし、よりよいまちづくりが成功した事例といえます。
権利者の方々をまちづくりや、再開発という一定の目標のもとに共同化するためには、権利者の方々の事業に対する理解度や事業への意欲などを、適切に把握している必要があります。
再開発事業を進める際に、権利者の方々の意向を伺うと、ほとんどの場合、事業に賛成反対の意見をお持ちの方が正規分布しています。その場合、普通は、賛成派が５％程度、反対派が５％程度、そして、そのどちらでもない方々が９０％程度いらっしゃいます。
当研究所では、この中心的な５％の方を、面談によるヒアリング結果から、統計的手法により客観的に分析し、選定するシステム（Ｃ＆Ｈ分析）を使用することにより、説得力のあるリーダー選定を行うことがあります。
さて、問題は、反対派の５％ですが、この方々については、プロフェッショナルである当研究所のコーディネーターが、精神的なケア、臨床心理的なケアを含めお話ししていきます。最終的には、経済面、生活面の不安を解消し、事業の公的な役割について丁寧にご説明しご理解いただくことになります。
事業は、人と人との関係性の中で進むものですから、困難な事業であっても成功裏に進むケースにおいては、感動による納得ということも見受けられます。
すなわち、地域全体のために行動する人や、事柄を聞くことで感動する、そして心が動き皆のために貢献できるのならと事業に積極的に参画される方々をお手伝いできることは、我々コーディネーターにとってもたいへんな励みになります。
]]>再開発事業は、権利者の人々が共同化事業に参加することにより、住まう人や、訪れる人々にとって魅力的な環境を整備することができますが、同時に個人の自由にはならないなどの一定の制約がかかります。
当研究所は、権利者の方々に都市や地域の特徴的特性を解析し、その結果を取りまとめたものを提供し、これをもとに、地域の将来的な目標を検討いただきます。多くの場合、この検討の過程の中で、権利者の方々にはっきりとしたまちづくりの意図が生まれ、それが、計画の基本的なコンセプトとなって、事業を推進する原動力となっていきます。
「言葉のピラミッド」を構築して言葉が物語る次元のレベルから、ビビットな集団目標に仕上げる技術です。
６次元の言葉 ● 心を打つ言葉（創造の言葉）
５次元 の言葉 ●●● 知的な言葉
４次元 の言葉 ●●●●● 情緒的な言葉
３次元 の言葉 ●●●●●●● 物的な言葉 （図１）
＜参考論説＞
計画意図と創造のボキャブラリー
当地区においては、昭和４０年代から３０数余年にわたる経緯を経て、当研究所がコンサルタントとして参加させていただくことになったわけですが、まだその段階では、中心的な権利者の方々のやる気はあるのですが、事業を進める方向性が明確ではありませんでした。
何度も行われた会合での議論の結果、ピラミッドの頂点に残った言葉は、全部その地域独自の年に一度のお祭りということでした。そのような検討から、地域の誇りである神社、門前町、参道の並木などとの連携を考慮した計画を検討してゆこうということになりました。
この地域では、キーテナントを中心に、権利者の方々で作る専門店街を作ろうという考えでありましたが、その配置については皆さんの中で意見が分かれもめていました。
それが、Ｆ地区らしさは、神社を中心とした門前町であるということで、皆さんの意見が集約され、神社に面し、参道の並木を眺める位置が選択されました。この選択が功を奏し、権利者店舗による専門店街は、現在も地域の中心として活況を呈しています。
このように、再開発のような大規模な共同化事業は、結局のところ関係者の方々の心のまとまりが非常に大事になってまいります。それは、人々の地域の神社を愛する気持ちや、祭りでの楽しい思い出、神妙な祭事の厳粛な雰囲気、それに伴う数々の出来事など物的なことではない心の琴線に触れる波動が複合し、人々の中で融合することにより、強い意志が生まれ、これが事業の推進力となります。このような人々のまとまりをつくるまちづくりの目標策定手法が、長期にわたる事業において、困難を乗り越え、地域の中心としてのまちづくりを行うために最初に為すべき事のように思います。
]]>１０年にわたる再開発事業の全行程には、重要なものから軽微なものまで３００件程度の契約数が必要となっています。
＜参考論説＞
今 何故、まちつくりの契約計画なのか
市街地再開発事業の事業を進める際に、その事業主体である組合などは、多くの契約を関係者と結ぶことになります。そして、その契約を如何に適切に行えるかどうかが、事業リスクに関わってくることになります。
再開発事業における変動要因としては、下記の８項目がありますが、これらの変動要因は、事業の進捗により、また、計画の内容により変動していきます。
① 敷地ﾃﾞｻﾞｲﾝ
② 土地評価
③ 参画率
④ 容積率
⑤ 用途ﾃﾞｻﾞｲﾝ
⑥ 建築工事費
⑦ 補助政策
⑧ 経費配分政策
これらの変動要因を、事業のスコープ計画をたて、振れ幅を関係者の全体利益をエスキスしながら、振れ幅を専門的知見で想定してゆき、各種の事業リスクを見切って、関係者との契約条件を詰めてゆくことが、大変に重要になります。
例えば、特定建築者制度を使用し、地区を売却する契約の場合、その地区を、高く売れば売るほど、権利者の地区の権利床は事業的には安くなり、権利変換率すなわち、権利者の取り分は増えてゆきます。したがって、いくらで売れるケースで見ておくか、いくらに下がった時は、どういう現象が起こりうるのか、その際の対応策はどうすれば、権利者の方々に負担を少なく乗り切れるか、などいろいろなケースを検討しておく必要があります。
しかし、多くの事業において、このいろいろなケースがおこった場合の対策、すなわち事業のスコープ計画が為されていないケースがほとんどです。
スコープ計画において、明確に方針がもてないということであれば、リスクが伴うことになります。このスコープ計画による幅が読めるコンサルタントを選ぶということが、事業リスクを軽減し、事業を円滑に進めるために非常に重要になります。