事例：千葉県 Ｔ駅前地区 第１種市街地再開発事業 他多数
全行程における契約デザインとリスクヘッジ技術
市街地再開発事業の事業を進める際に、その事業主体である組合などは、多くの契約を関係者と結ぶことになります。そして、その契約を如何に適切に行えるかどうかが、事業リスクに関わってくることになります。
再開発事業は、権利変換が定まる権利変換期日で、費用が決まりますが、それまでは、事業に係わる変動要因が、大きく揺れ動く中で、関係者との契約行為が進んでゆくことになります。
再開発事業における変動要因としては、下記の８項目がありますが、これらの変動要因は、事業の進捗により、また、計画の内容により変動していきます。
① 敷地ﾃﾞｻﾞｲﾝ
② 土地評価
③ 参画率
④ 容積率
⑤ 用途ﾃﾞｻﾞｲﾝ
⑥ 建築工事費
⑦ 補助政策
⑧ 経費配分政策
これらの変動要因を、事業のスコープ計画をたて、振れ幅を関係者の全体利益をエスキスしながら、振れ幅を専門的知見で想定してゆき、各種の事業リスクを見切って、関係者との契約条件を詰めてゆくことが、大変に重要になります。
例えば、特定建築者制度を使用し、地区を売却する契約の場合、その地区を、高く売れば売るほど、権利者の地区の権利床は事業的には安くなり、権利変換率すなわち、権利者の取り分は増えてゆきます。したがって、いくらで売れるケースで見ておくか、いくらに下がった時は、どういう現象が起こりうるのか、その際の対応策はどうすれば、権利者の方々に負担を少なく乗り切れるか、などいろいろなケースを検討しておく必要があります。
しかし、多くの事業において、このいろいろなケースがおこった場合の対策、すなわち事業のスコープ計画が為されていないケースがほとんどです。
スコープ計画において、明確に方針がもてないということであれば、リスクが伴うことになります。このスコープ計画による幅が読めるコンサルタントを選ぶということが、事業リスクを軽減し、事業を円滑に進めるために非常に重要になります。
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